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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2023年要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。以上表述，引起了社會(huì)關(guān)注。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，當(dāng)前面臨著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)，中長期面臨著行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、探索新發(fā)展模式的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展可以通過支持剛性和改善性需求促進(jìn)內(nèi)需，可以通過發(fā)展高品質(zhì)商品房、住房租賃市場(chǎng)、住房保障和城市更新來補(bǔ)齊供給短板，可以通過穩(wěn)定市場(chǎng)來穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)投資和消費(fèi)，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

當(dāng)前，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。2022年1月份到11月份，我國商品房銷售面積同比下降23%，交易價(jià)格下跌，引發(fā)了一系列風(fēng)險(xiǎn)。要控制、化解這些風(fēng)險(xiǎn)需要需求端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求；需要供給端發(fā)力，發(fā)揮頭部企業(yè)的引領(lǐng)作用，推動(dòng)行業(yè)重組并購，恢復(fù)產(chǎn)能；需要金融端發(fā)力，利用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款、恢復(fù)房企融資通道，恢復(fù)行業(yè)流動(dòng)性；需要政策端發(fā)力，財(cái)稅政策支持換房購房，金融政策降低居民購房成本，支持房企正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；需要依法打擊違規(guī)挪用監(jiān)管資金、資金抽逃等違法犯罪行為，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，重塑市場(chǎng)信心。

2022年我國城鎮(zhèn)化率為65%，未來將上升到80%左右，房地產(chǎn)需求還有很大的增長空間，將繼續(xù)發(fā)揮保民生和促發(fā)展的作用。在保民生方面，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)，發(fā)展保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)住房解決新市民和青年人住房難題，加強(qiáng)社區(qū)更新提升居住品質(zhì)；在促發(fā)展方面，鼓勵(lì)居民擴(kuò)大住房消費(fèi)，支持剛性和改善性需求，支持租賃置換、賣舊換新等消費(fèi)升級(jí)；在生產(chǎn)方面，加大租賃房、高品質(zhì)生產(chǎn)生活用房等短板的商品房供應(yīng)，加大智慧(行情601519,診股)家居等新產(chǎn)品的開發(fā)與應(yīng)用。通過供需聯(lián)動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)和投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧。

從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索新的發(fā)展模式。我國房地產(chǎn)供求總量基本平衡但存在結(jié)構(gòu)性的短缺，需要出臺(tái)政策支持房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)企業(yè)并購重組和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主轉(zhuǎn)向租賃經(jīng)營、物業(yè)管理。同時(shí)，需鼓勵(lì)地方政府優(yōu)化財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。此外，應(yīng)積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，降低間接融資比例，在防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)維護(hù)金融穩(wěn)定。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要多措并舉建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。這不僅要協(xié)調(diào)參與主體的行為動(dòng)力機(jī)制，提高市場(chǎng)主體進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)的積極性，還要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度、政府績效考核制度、信息公開制度、金融與財(cái)政制度等外部制度環(huán)境，使外部制度環(huán)境和內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制形成良性互動(dòng)。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)，加強(qiáng)土地與房屋市場(chǎng)、租賃與買賣市場(chǎng)、住房市場(chǎng)與住房保障的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)；另一方面，以政府為主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，確保保障房的可持續(xù)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新市民和青年的住房得到改善。

應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的頂層設(shè)計(jì)，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)制度和長效機(jī)制的連續(xù)性和穩(wěn)定性；完善財(cái)稅、金融、政府間關(guān)系制度設(shè)計(jì)和行政管理配套制度，積極打造有利于房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境與創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，通過集體土地入市、加強(qiáng)土地供應(yīng)、房屋品質(zhì)升級(jí)和品種創(chuàng)新等供給側(cè)改革，采取減稅降費(fèi)、補(bǔ)貼等手段，加大政策性金融、商業(yè)金融和REITS的支持力度，優(yōu)化監(jiān)管，激發(fā)市場(chǎng)主體的有效需求和有效供給；完善央地關(guān)系，形成合理的財(cái)權(quán)事權(quán)關(guān)系，強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障績效考評(píng)機(jī)制；積極引進(jìn)和開發(fā)大數(shù)據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管和信息公開模式，健全公眾參與制度，形成共建共治共享的社區(qū)更新和社會(huì)治理機(jī)制。

（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授）