作者：安卓

近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞沖上熱搜。事實(shí)上，這已不是銀行業(yè)第一次突破既往的年齡限制，2019年，就曾有杭州某銀行將房屋按揭貸款延伸至80歲。

為了鼓勵(lì)居民的購房意愿，刺激房屋消費(fèi)需求，去年以來，圍繞著房貸政策，可謂大面積放松，從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度、試點(diǎn)二手房“帶押過戶”、放寬貸款人年齡限制、發(fā)放購房補(bǔ)貼、創(chuàng)新還款方式，再到探討延長貸款期限、存量房貸利率下調(diào)等利好頻出。

(資料圖)

那么，在這一系列圍繞著房貸的政策出臺(tái)后，未來是否還有政策空間？對(duì)此，專家建議，盡管房貸政策頻繁出臺(tái)，但接下來還有待細(xì)化與推廣。

并非鼓勵(lì)老年人貸款

一直以來，銀行業(yè)對(duì)房屋按揭貸款最長可貸年齡有著嚴(yán)格的限制，較早以前，貸款人年齡加貸款期限最長可到65周歲，此后，部分銀行又放寬至70周歲，并實(shí)行了多年。

比如，記者在廣州按揭市場了解到，絕大部分銀行執(zhí)行貸款人年齡加貸款期限不超過70周歲的政策，極少數(shù)銀行可達(dá)到75周歲。

早在2019年，就曾有房貸年齡放寬至80歲的“接力貸”產(chǎn)品出現(xiàn)，但由于引起了極大的爭議而被叫停。

“貸款人年齡加貸款期限延長到80歲也有一定的道理：一方面，由于人們的平均壽命總體上是在增加的，所以房貸跟隨年齡延長是一個(gè)長期趨勢；另一方面，也延長了還貸期限，從而降低月供金額，降低買房門檻?！贝笤窗唇铱偨?jīng)理鄭大源在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說。

不過，鄭大源也表示，從實(shí)際操作來看，大多數(shù)人退休以后，其退休金本身是用于晚年生活保障的，不太可能用來供樓，所以大部分的情況是，中年人或年輕人以老人家的名義入市，延長貸款年限，減少月供，真正供樓的事實(shí)上是年輕人。

“借款人在申請(qǐng)房屋按揭的時(shí)候，盡管希望年限越長越好，但事實(shí)上，通常5~8年都會(huì)提前還清，所以，對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)可控。”鄭大源說，該政策的根本意圖是為了刺激需求端。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房貸年齡期限延長”的最直接效應(yīng)，是指40~59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時(shí)長。因?yàn)榘凑张f政策，此類群體貸款的時(shí)長不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長至80年來計(jì)算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。

“2020年以來全國各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，尤其以房貸政策為主要的政策工具，此類政策的寬松，本質(zhì)上吻合了各地激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。這也是此次南寧政策的重要出發(fā)點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

房貸政策全方位發(fā)力

事實(shí)上，自2021年四季度以來，為了鼓勵(lì)居民的購房意愿，刺激房屋消費(fèi)需求，住房按揭貸款政策可謂全方面放松，利好頻出。

其中，力度最大的莫過于房貸利率的下降，自2021年四季度以來，5年期以上LPR三度下調(diào),全國房貸利率隨之下降。

今年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，“因城施策”用足用好政策工具箱，在其帶動(dòng)下，國內(nèi)30余個(gè)城首套房貸利率“破4進(jìn)3”，3.8%的首套房貸利率成主流。

利率下降的同時(shí)，首付比例也在降低。去年底，中指研究院發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已有80余地調(diào)整首套房商貸首付比例至20%，另外，二套房首付比例同步下降，低至30%。

提高公積金貸款最高額度也是各地放松房貸政策的熱點(diǎn)，比如在長沙市，非三孩家庭公積金可貸額度最高上限為70萬元，三孩家庭最高可貸80萬元。另外，山東濟(jì)寧、湖北宜昌等地也有類似的政策出臺(tái)。

實(shí)施購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策在持續(xù)進(jìn)行中，比如，溫州給予購房款0.6%的消費(fèi)補(bǔ)助；江蘇鹽城利用春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，推出一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的措施；黑龍江省哈爾濱市給予一次性購房補(bǔ)貼等。

為了提升二手房交易的便利性，2022年8月份以來，已有超過20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式。其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

在還款方式上，在傳統(tǒng)的“等額本息”“等額本金”基礎(chǔ)之上，多地還增加了“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式。

還需細(xì)化與推廣

在這一系列圍繞著房貸的政策出臺(tái)以后，后續(xù)是否還有政策空間？

比如，去年8月，曾有專家建議還房貸時(shí)間延長至40年，目前，房屋按揭的貸款年限最長為30年，與“貸到80歲”的初衷相類似，“40年房貸”也是希望減輕購房者的月供壓力。

另外，最近呼聲最高的莫過于存量房貸利率下調(diào)的問題，盡管房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代，但依舊有相當(dāng)一部分人群執(zhí)行的是銀行高位加點(diǎn)，LPR是浮動(dòng)的，但銀行加點(diǎn)部分卻是固定性的。無奈之下，這部分人群只能通過提前還款來平衡高位加點(diǎn)，節(jié)省部分利息。

甚至于，有個(gè)別貸款中介看到了個(gè)中商機(jī)，游說貸款人以經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換原來的房貸。

對(duì)此，遼寧銀保監(jiān)局還專門發(fā)布文章提醒，經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。

天風(fēng)證券分析師韓笑認(rèn)為，未來商業(yè)銀行或不排除針對(duì)存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當(dāng)前存量房貸規(guī)模相對(duì)較大，考慮對(duì)商業(yè)銀行的沖擊，即使出臺(tái)相關(guān)政策，其執(zhí)行條件或更為苛刻。

事實(shí)上，早在2009年年初，就曾有多個(gè)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，低至基準(zhǔn)利率的70%。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，盡管房貸政策出臺(tái)很多，但接下來還有待細(xì)化與推廣，“比如針對(duì)新市民，是否還有更差異化的房貸優(yōu)惠政策等?！彼f。

鄭大源表示，目前更多的房貸政策大多落實(shí)在小城市，未來，大城市是否也需要放開值得探討，“以前是一線城市房貸利率低，小城市房貸利率高，現(xiàn)在正好相反?！彼f。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，對(duì)于那些依舊認(rèn)房又認(rèn)貸的熱點(diǎn)城市，其購房門檻還有望進(jìn)一步降低，尤其是改善性購房。“同時(shí)，房貸利率進(jìn)一步降低的空間還是存在的?！彼f。

另外，李宇嘉表示，當(dāng)下，盡管各地都在積極扶持樓市，但單看任何一項(xiàng)房貸政策，都很難讓樓市迅速升溫，唯有多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。