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維 辰

2月11日，廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣傳“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，部分銀行已經(jīng)在執(zhí)行房貸新政策。消息一出，引發(fā)網(wǎng)友集體吐槽：簡(jiǎn)直“活到老還到老”“傳宗接貸”。

某銀行業(yè)內(nèi)人士稱，外界對(duì)此規(guī)定理解有誤，房貸年齡延至80歲并非“80歲還能貸款”，而是“貸款年限+貸款人年紀(jì)≤80年”，“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒(méi)有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。

此前，銀行貸款年齡限制一般是在18—65周歲以內(nèi)，貸款年限+貸款人年紀(jì)≤65年，部分銀行能貸至70歲。也就是說(shuō)，通常情況下，貸款人年齡小于35—40歲，才能貸足30年。而房貸年齡期限延至80歲后，貸款人50歲的時(shí)候買房，也能貸足30年。直觀來(lái)看，受新政策影響的主要是中老年買房群體。人均壽命延長(zhǎng)、延遲退休漸進(jìn)式改革背景下，房貸“擴(kuò)齡”是大勢(shì)所趨，利于為有剛性住房需求且有還款能力的中老年群體提供支持。

問(wèn)題是，符合趨勢(shì)，是否符合現(xiàn)狀；當(dāng)下推行新政策，是否操之過(guò)急。2021年，中國(guó)平均預(yù)期壽命78.2歲，廣西人均預(yù)期壽命78.06歲。根據(jù)《廣西衛(wèi)生健康發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，廣西人均預(yù)期壽命2025年提至79歲。而預(yù)計(jì)到2035年，中國(guó)人均預(yù)期壽命才能達(dá)到80歲以上?！?0歲還能貸款”是誤讀，“80歲還在還貸款”卻有可能成為現(xiàn)實(shí)，更有可能貸款人離世時(shí)房貸還沒(méi)還完，由此引發(fā)的新問(wèn)題不容忽視。

若繼承人同時(shí)繼承房產(chǎn)和房貸，新政策就變成了“貸貸相傳”的接力貸。父母主借、子女共借，不僅能突破貸款人年齡限制，也存在子女借父母名義買房，以躲避限購(gòu)、限貸政策的可能性。若繼承人放棄財(cái)產(chǎn)繼承的權(quán)利和義務(wù)，銀行拍賣房產(chǎn)用以抵償房貸，房子貶值、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)法規(guī)避。種種風(fēng)險(xiǎn)的起源，一方面來(lái)自政策本身，杠桿提高，風(fēng)險(xiǎn)也隨之放大；另一方面源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，導(dǎo)致銀行很難準(zhǔn)確預(yù)估貸款人未來(lái)的還款能力。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，早在2021年，南寧樓市便開(kāi)始步入下行通道，不僅新房供求均創(chuàng)近年新低，庫(kù)存去化周期也比較高。加上提前還貸潮的壓力，銀行也有刺激房貸規(guī)模增長(zhǎng)的需求。南寧房貸“擴(kuò)齡”，究竟是打上了“制度補(bǔ)丁”做足了工作準(zhǔn)備，想要和中老年剛需群體實(shí)現(xiàn)互利共贏，還是為提振住房消費(fèi)冒進(jìn)，將成本轉(zhuǎn)嫁給買房者，外界不得而知。前者是一條困難的路，越走越容易；后者是一條容易的路，卻越走越困難。無(wú)論如何，堅(jiān)持底線思維、筑牢風(fēng)險(xiǎn)屏障任何時(shí)候都是第一位的。有了接力貸被多地叫停的前車之鑒，如何打消投資投機(jī)空間，堅(jiān)持“房住不炒”，也決定了新政策最后的走向。