觀點(diǎn)網(wǎng) 金融街物業(yè)2022年的業(yè)績公告上寫，將現(xiàn)金派發(fā)股息，2022年末期股息每股人民幣0.163元（稅前）。如果按金融街物業(yè)3月24日收盤價(jià)2.69港元以及現(xiàn)行匯率計(jì)算，收益率達(dá)到約7%。

派息給力，但經(jīng)營情況則難言強(qiáng)勁。2022年末，金融街物業(yè)整體毛利率約為17.9%，相比上一年繼續(xù)下降2個(gè)百分點(diǎn)。被劃作第二項(xiàng)主營業(yè)務(wù)的餐飲業(yè)務(wù)，2022年虧損進(jìn)一步顯現(xiàn)，毛利率約為-30%。參與3月24日投資者會(huì)的相關(guān)人士轉(zhuǎn)述稱，公司解釋原因?yàn)橐咔橛绊?，一段時(shí)間暫停堂食的沖擊較大。

在基礎(chǔ)物管服務(wù)上，金融街物業(yè)保持謹(jǐn)慎卻積極的外拓，在近日收購置佳物業(yè)70%股權(quán)時(shí)與賣方設(shè)立對賭協(xié)議。

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收并購方面，“公司還將一如既往地加快市場拓展，但根據(jù)實(shí)際情況，不太建議對面積增長設(shè)置一個(gè)具體的指標(biāo)。管理層認(rèn)為面積規(guī)模的增加，中間可能包含項(xiàng)目質(zhì)量的參差，這對業(yè)績的平穩(wěn)增長有影響”，上述人士表示。

滑坡的毛利率與餐飲業(yè)務(wù)

金融街物業(yè)董事會(huì)決定現(xiàn)金派發(fā)股息。2022年末期股息每股人民幣0.163元（稅前），派息比例約為50.29%，如果按金融街物業(yè)3月24日收盤價(jià)2.69港元以及現(xiàn)行匯率計(jì)算，收益率達(dá)到約7%。

派息大方，經(jīng)營情況則難言強(qiáng)勁。金融街物業(yè)2022財(cái)年收入約為13.9億元，較上一年的13.2億元增加約5.13%，毛利則約為2.5億元，較上一年的2.6億元減少約5.4%。

其年內(nèi)利潤約為1.4億元，較上一年約1.5億元減少約9.99%；該公司擁有人應(yīng)占利潤約為1.2億元，較2021年度減少約12.1%。

截至2022年末，其整體毛利率約為17.9%，相比上一年繼續(xù)下降2個(gè)百分點(diǎn)。金融街物業(yè)的主營業(yè)務(wù)分為兩大板塊，一是物管及相關(guān)服務(wù)，二是餐飲服務(wù)，前者進(jìn)一步劃分為商務(wù)物業(yè)和非商務(wù)物業(yè)。

商務(wù)物業(yè)毛利率相對較高，2021年為25.4%，2022年為24.1%，非商務(wù)物業(yè)則在13%左右起伏；餐飲服務(wù)則自上市以來持續(xù)處于不盈利狀態(tài)，2020年毛利率約為1.8%，2021年餐飲業(yè)務(wù)陷入虧損，毛利率為負(fù)6.1%，2022年虧損進(jìn)一步顯現(xiàn)，毛利率約為-30%。

據(jù)上述投資者轉(zhuǎn)述，管理層在投資者會(huì)上提到，毛利率降低主要有三個(gè)方面的原因，一是防疫支出增加，二是餐飲受到疫情影響，三是結(jié)構(gòu)性因素，公建類項(xiàng)目的拓展攤薄了毛利率，因?yàn)楣愴?xiàng)目的毛利率是遠(yuǎn)低于商業(yè)物業(yè)的。

金融街物業(yè)并不想放棄毛利率相對薄的公建和住宅物業(yè)。“只要是有利潤的，我們還是要不斷地進(jìn)行介入的。”投資者援引管理層所言。

餐飲業(yè)務(wù)列在主營業(yè)務(wù)板塊單獨(dú)一項(xiàng)，這是金融街物業(yè)區(qū)分于其他物企的一個(gè)標(biāo)簽。但餐飲的增長曲線始終未能發(fā)展起來。該板塊收入較之2021年末的5562萬元略有上升，至6103萬元，但毛利虧損1830萬元。

“2022年實(shí)際的疫情情況對餐飲服務(wù)業(yè)的沖擊是非常大的，一段時(shí)間暫停堂食，直接影響到餐飲的收入，但是一些固定的成本也在發(fā)生，對該板塊有很大的沖擊。”有投資者援引管理層在投資者會(huì)上的說法。

從收入占比來看，餐飲業(yè)務(wù)近兩年僅占比4%上下，而截至2022年末，基礎(chǔ)物管收入約為10.4億元，占比約75%，來自增值服務(wù)的收入約為2.81億元，占比約20%。

推進(jìn)收并購、但不設(shè)目標(biāo)

于2022年12月31日，金融街物業(yè)在管建筑面積由2021年末的約3350萬平方米增加至約3496萬平方米。年內(nèi)新增合約建筑面積中，來源于獨(dú)立第三方面積占比約為80.6%。

總在管項(xiàng)目數(shù)量為230個(gè)，其中來源于獨(dú)立第三方的在管面積約1613萬平方米，占總在管面積的46.15%，在管項(xiàng)目數(shù)量為106個(gè)。

“2022年公司整體的外拓策略和以往還是一致的，主要還是集中在商務(wù)物業(yè)和公建物業(yè)這兩方面為拓展方向，特別是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2022年雖然受疫情的影響，我們的拓展還是取得了比較大的進(jìn)步。”投資者轉(zhuǎn)述會(huì)上內(nèi)容表示。

自上市以來，金融街的收并購動(dòng)作較多，但最終落地的有限，在收并購方面保守謹(jǐn)慎。例如2021年收購株洲宏達(dá)物業(yè)與北京永泰恒衛(wèi)生服務(wù)中心，最終前一項(xiàng)并購終止。而近期公告指，金融街物業(yè)以1.54億港元收購置佳物業(yè)70%股權(quán)，中間涉及對賭協(xié)議。

據(jù)了解，置佳物業(yè)服務(wù)有限公司是一家有20多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司，主要在香港從事物業(yè)管理、保安服務(wù)、設(shè)施管理及工程顧問服務(wù)。于2022年9月30日，目標(biāo)公司在管項(xiàng)目22個(gè)，在管單位超過63，400個(gè)，包括商業(yè)及住宅物業(yè)。

具體來看，賣方向金融街物業(yè)承諾，置佳物業(yè)2022年-2025年四個(gè)年度，經(jīng)審核營收分別約為1.28億港元、1.43億港元、1.65億港元、1.89億港元；同期，對應(yīng)經(jīng)審核扣非(且扣稅)后凈利潤分別約為1519.22萬港元、1558.00萬港元、1948.44萬港元、2220.40萬港元。若業(yè)績對賭未達(dá)成，賣方需要向金融街物業(yè)支付相應(yīng)公式計(jì)算的補(bǔ)償款。

此外，金融街物業(yè)在期內(nèi)與多家公司合作，分別成立了5家合資公司，包括融京物業(yè)服務(wù)（北京）有限公司、北京融英物業(yè)服務(wù)有限公司等。

關(guān)于外拓，金融街物業(yè)在投資者會(huì)上表示，“根據(jù)實(shí)際情況，不太建議對面積增長設(shè)置一個(gè)具體的指標(biāo)。”

投資者轉(zhuǎn)述稱，管理層認(rèn)為物業(yè)行業(yè)在前些年對面積規(guī)模的追求，確實(shí)使收入有所提升，但是在規(guī)?？焖僭黾拥耐瑫r(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目質(zhì)量參差不齊，或者是收入和成本的支出不成正比，不可避免地對未來的業(yè)績增長產(chǎn)生一些負(fù)面影響，長此以往不僅拖累企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展，更可能會(huì)蠶食公司經(jīng)營多年的成果。

“從面積增長指標(biāo)來看，金融街物業(yè)主動(dòng)退出了一些經(jīng)過評價(jià)之后不是太可持續(xù)的項(xiàng)目。”投資者轉(zhuǎn)述稱。

“公司還將一如既往地加快市場拓展，包括繼續(xù)推進(jìn)收并購和合資合作方面層次更好的發(fā)展。”

新的業(yè)績指引和發(fā)展目標(biāo)上，金融街物業(yè)管理層向投資者表示：“之前公司的指引一直是收入增長20%，利潤增長25%，今年我們還是維持這個(gè)收入和利潤增長20%的指引基本不變。”