陳詩濤（觀點機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，下午好！

2023年開局，我們國家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始發(fā)力。雖然目前全球金融行業(yè)可謂天雷滾滾，但是，我還是認(rèn)同一種說法：目前比的就是誰的狀態(tài)更加穩(wěn)定，無論是國家，還是企業(yè)、個人，過去一年多，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)入歷史低谷時期的時候，物業(yè)是少數(shù)依然有溫度的行業(yè)，可見的現(xiàn)金流是企業(yè)可以發(fā)展的一個重要支撐，而無論是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)服務(wù)，還是外延不斷擴(kuò)大的服務(wù)邊界，都在尋找著更多可持續(xù)的價值！

那么，經(jīng)濟(jì)與社會各種價值是什么？物業(yè)的未來究竟在哪里？

(相關(guān)資料圖)

我想，請允許我用《卓越指數(shù)·2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報告》的發(fā)布來回答所有物業(yè)行業(yè)探索者們的思考！

由于時間原因，我花非常短的時間給在座各位做一個匯報，請看大屏幕。

去年雖然說我們也在講是一個歷史上最低谷的經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)時期，目前看到一切都還是在恢復(fù)的階段。

這個報告有8個系列，時間關(guān)系我就簡單做一個匯報。今天我們給整個物管行業(yè)做了一個關(guān)鍵詞：卷舒開合，這樣能感到我們的從容和自在，也是我們的希望。

卓越指數(shù)50家企業(yè)我們用了運營指標(biāo)、財務(wù)、管理、品牌和創(chuàng)新這5個指標(biāo)來評價。我們經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)研和各個指標(biāo)的打分體系，評選出了年度卓越50家最優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，包括無碧桂園、萬科、保利、華潤萬象、融創(chuàng)、龍湖、雅生活、綠城服務(wù)、中海、金地物業(yè)排在前10，前面20家的分子相差不大，具體的指標(biāo)體系和得分，大家稍后可以在PDF的完整版中詳細(xì)的了解。

簡單總結(jié)，物業(yè)行業(yè)的增長空間是廣闊的，非傳統(tǒng)賽道持續(xù)擴(kuò)充。大家可以看到左邊這份報表，在去年在房地產(chǎn)寒冬的情況下，物業(yè)受到的關(guān)聯(lián)影響比較大，上半年物管企業(yè)的在管面積增速相比2021年下降了接近17個百分點，其中我們看到華潤萬象的面積增速是比較高的，達(dá)到29.4%。物業(yè)管理合約的穩(wěn)定性較高，只是目前我們看到單體公司最大的市場占有率、集中度還是不高，最大的市占率也只有3%，所以我們認(rèn)為頭部的物管企業(yè)未來仍然有較大的發(fā)展空間。我們也會看到物管與商業(yè)運營的綁定越來越緊密，我們列了四家公司在這個表里，大家可以看一下。

社區(qū)增值服務(wù)在去年的增速是在收窄的，特別可以看到樣本的社區(qū)服務(wù)以前是比較高，在樣本公司中目前服務(wù)的毛利率平均為48.97%，從上半年的數(shù)據(jù)來看，目前社區(qū)增值服務(wù)的絕對規(guī)模是上升的，但增速是收窄的，可能是去年有疫情的原因，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、到家、裝修等方面受到疫情的影響，不過現(xiàn)在物業(yè)風(fēng)口也在平息，我們認(rèn)為未來社區(qū)增值服務(wù)的投資和實際業(yè)務(wù)開展方向?qū)⑾驅(qū)I(yè)而非廣泛化的方向發(fā)展。同時我們看到物業(yè)社區(qū)養(yǎng)老的有8家比較優(yōu)秀的企業(yè)。

非業(yè)主增值服務(wù)的收縮還在持續(xù)，樣本平均占收從18.8%下降5個點到13.8%，比較高占比的是雅生活、世茂服務(wù)和濱江服務(wù)，詳細(xì)的有十幾家企業(yè)的比較。

財務(wù)管理方面，目前有一個普遍現(xiàn)象是增收不增利，大家的財務(wù)數(shù)據(jù)也是在做一些減值準(zhǔn)備，做一個財務(wù)數(shù)據(jù)的洗澡。同時利潤率的水平向中間值靠攏，費用管理目前是比較有成效的，新交付的樓盤和管理費定價的維護(hù)成本，這里做了一些分析，大家稍后看一下，上市物企毛利率的變動情況，我們也列舉了十幾家樣本企業(yè)，從碧桂園到越秀服務(wù)，對比2021和2022年的毛利。

同時應(yīng)收款高企，現(xiàn)金流還需要改善。雖然相比開發(fā)企業(yè)，物管企業(yè)能做到80%多到90%的現(xiàn)金回流，但是應(yīng)收款高企還是要重視的問題，主要是受到疫情，以及母公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響，還有地方財政壓力的影響。

并購的熱度漸漸低了，股權(quán)堅持在去年也是比較頻繁的，特別是受母公司地產(chǎn)開發(fā)的影響，大家會看到去年頻頻出售了一些物業(yè)公司，去年大股東的堅持，我們這里列了7家公司。

物業(yè)的IPO基本上是接近尾聲，分拆上市大部分完成。我們看到去年總共有6家企業(yè)順利IPO，總募集資金只有12.3億元，是熱度比較低的，目前港股的物業(yè)板塊比較擁擠，稀缺性已經(jīng)過去了，從2018到2022年5年間上市物企的募資總量和上市企業(yè)數(shù)量在右邊這個表中列出來了。

二級市場估值反復(fù)，地產(chǎn)屬性仍然強(qiáng)烈。大家可以看市盈率的變化，國資和民企的比較，右邊列了20家物企的漲跌幅，大家稍后可以全面看一看。

第二章節(jié)是服務(wù)力表現(xiàn)。服務(wù)力最重要是管理、創(chuàng)新和品牌，我們甄選了30家卓越表現(xiàn)企業(yè)，包括萬物云、龍湖、融創(chuàng)、碧桂園、綠城、雅生活、華潤萬象、合景悠活、中海、金地等等。

服務(wù)力是物業(yè)最根本的能力，我們對幾家企業(yè)做了一些點評，其中我們看到萬物云得冠軍的原因，以及對龍湖的分析。萬物云最重要是借助科技能力，建立了非常好的核心系統(tǒng)，包括效率、流程的提升，龍湖是各個航道的互動比較好。

第三章節(jié)是財務(wù)表現(xiàn)，這是大家比較關(guān)心的，我們在運營指標(biāo)里面加了一個資金結(jié)構(gòu)，我們這里面有很多詳細(xì)的指標(biāo)。我們選了20家財務(wù)表現(xiàn)比較好的，包括有碧桂園服務(wù)、華潤萬象、雅生活、融創(chuàng)、中海等等，這20家也綜合了規(guī)模和十幾個詳細(xì)的財務(wù)指標(biāo)，以及品牌管理方面的指標(biāo)。

在去年我們看到碧桂園有一個動作，對不良資產(chǎn)進(jìn)行及時處理，對當(dāng)期有負(fù)面影響的項目及時減去，資產(chǎn)的健康度提高。

第四部分，資本市場的表現(xiàn)，這也是各位非常關(guān)注的。大家會看到資本市場的指標(biāo)，我們用了市場影響力，包括市值、市盈率、區(qū)間內(nèi)日均換手率、漲跌幅、配股、增資、增發(fā)股本等等。這里列了20家表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)，包括華潤萬象、中海、保利、招商基余、綠城、碧桂園、萬物云、濱江、越秀、金茂、建發(fā)物業(yè)等等。

華潤萬象拔得頭籌，中海物業(yè)、保利物業(yè)居三甲。華潤萬象目前在資本市場是市值王，有800多億港元，是行業(yè)第一，估值水平也比較突出，它的PE到了40。保利在去年的日均換手率到了1.02，整體來說投資熱潮過后，關(guān)聯(lián)方的穩(wěn)定非常重要，也是估值保證之一。當(dāng)前物業(yè)公司在資本市場要回歸一個自身的服務(wù)品質(zhì)比較重要。

第五部分，城市服務(wù)。我們剛才講到城市服務(wù)是我們常規(guī)的物業(yè)服務(wù)未來外延的延伸，這里的運營指標(biāo)就是對城市布局、城市營收、毛利進(jìn)行統(tǒng)計，后面還有管理指標(biāo)、品牌指標(biāo)、創(chuàng)新指標(biāo)。我們選擇了10家，包括華潤萬象、碧桂園、萬物云、龍湖、保利等等，我們對這10家企業(yè)都有詳細(xì)的評價。

我們看到城市服務(wù)最重要的就是城市生態(tài)圈的運營，我們列舉華潤萬象、碧桂園的五大業(yè)態(tài)，萬物云在城市服務(wù)方面各種系統(tǒng)思維，對各個業(yè)務(wù)板塊重構(gòu)，這三家都是非常有代表性的。

第六部分，品牌價值。這是普通消費者最看重的，我們在環(huán)境、社會和公司治理，甚至行業(yè)影響力方面都做了一些評論，這里的冠軍是龍湖，其后是萬物云、華潤萬象、融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園、中海等等，我們評選出了20家。

龍湖獲得冠軍，跟它的集團(tuán)化、市場化和專業(yè)化是有關(guān)系的。

第七部分，管理能力。管理最優(yōu)秀的20家，有碧桂園、萬物云、綠城、龍湖、融創(chuàng)、華潤萬象、中海、保利、金地、雅生活等等。其中管理是從社區(qū)管理滿意度、增值服務(wù)、人才建設(shè)和效率方面屬于我們比較關(guān)注的，這里面又講到碧桂園服務(wù)，去年做了一些大規(guī)模的項目整合，在效率和管理能力上是比較強(qiáng)的，萬物云的執(zhí)行效率和各種科技的合作也很強(qiáng)，還有就是綠城服務(wù)排在第三，它是比較早獨立于綠城的一個體系。

第八，創(chuàng)新能力。創(chuàng)新指標(biāo)方面我們加了資本運作與融資、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，前面20家包括有萬物云、龍湖、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、雅生活等等。去年也是萬物云在這一項獲得冠軍，今年繼續(xù)衛(wèi)冕，這里我就不再做詳細(xì)的點評。

因為時間原因，我講得比較簡單，稍后大家可以到觀點網(wǎng)和觀點的微信公眾號下載我們的PDF查看全文，如果有不足之處，請大家批評指導(dǎo)。

主持人：再次感謝陳詩濤女士為我們帶來的致辭及發(fā)布。