編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復蘇的道路。

(資料圖片僅供參考)

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 2023年2月10日，普洛斯分拆資管業(yè)務，成立普洛斯資本GCP，聚焦于不動產(chǎn)及私募股權投資。

觀點指數(shù)認為，此舉將使得普洛斯整合資管業(yè)務的資源和人才，更聚焦于資本募集和股權投資，也有利于緩解普洛斯中國整體權益總額隨市場波動而劇烈波動。

2022年，國際利率動蕩，內(nèi)外利率差逐步加大，面對美元的強勁走勢，人民幣有貶值壓力。環(huán)境的變化致使普洛斯中國的發(fā)債情況也出現(xiàn)了變化，主要是期限的縮短和規(guī)模的下滑。由于債券融資是普洛斯中國最主要的債權融資方式，所以迅速對市場變化做出了反應，用大量的銀行貸款替補債券融資。

年內(nèi)，普洛斯中國有規(guī)模將近15億美元的基金退出，這導致大量的現(xiàn)金流流出。為應對該不利影響，普洛斯中國也在積極募集基金，主要是核心型基金，以盤活旗下大量成熟持有型倉儲物業(yè)。

投資者結(jié)構方面，受人民幣貶值影響，普洛斯中國積極地吸引內(nèi)資，特別是國內(nèi)保險機構。隨著年底美元兌人民幣重回“6”時代，普洛斯中國可利用該空間持續(xù)加大境內(nèi)外資金的募集。

融資環(huán)境的改變，使得普洛斯于2022年前三季度的股東權益總額有所下滑，而倉儲資產(chǎn)開發(fā)運營需要大量的長期穩(wěn)定資金支撐，股東權益下滑對普洛斯中國是不利的，銀行貸款也靠近天花板，并非長久之計。

為了應對這種情況，普洛斯中國加大了輕資產(chǎn)運營能力的輸出，2022年上半年非租金收入中管理費收入和冷鏈服務收入迅速增長。

這方面，普洛斯主要是通過普洛斯ASP對外進行低碳化智慧化的輸出。另外，為了應對單一行業(yè)集中度過高帶來的行業(yè)波動風險，普洛斯中國也加大了新能源基礎設施、大數(shù)據(jù)基礎設施的投資。

除此之外，針對資本結(jié)構變化，其亦加快了資產(chǎn)處置的步伐，以回籠資金。

利率波動影響發(fā)債，銀行貸款補位融資

回顧融資歷史可以看到，普洛斯中國2018年發(fā)行了9只債券，其中4只境內(nèi)債的期限均長達9年。2019年發(fā)行了三只債券，有兩只海外債，期限較長，短則5年，長則9年，平均利率為4.73%。2020年只發(fā)行了兩只境內(nèi)公司債，期限均為3年，平均利率為3.89%。2021年發(fā)行的債券量較多，共13只，有4只海外債，且利率比境內(nèi)的低，平均為3.03%（境內(nèi)為4.3%）；13只中5只期限為5年，其余的為3年。

截至2022年11月底11個月，只有兩只債券發(fā)行，且無海外債。

從圖表中可以觀察到，有兩個情況在變化。第一個是2021年海外降息，海外債優(yōu)勢明顯，普洛斯中國發(fā)行了多只海外債。但自2022年3月份美聯(lián)儲開始加息開始，海外債開始不占優(yōu)勢；國內(nèi)房企海外債頻繁暴雷也引發(fā)了全球債券投資者的擔憂，這也導致普洛斯中國于2022年無海外債的發(fā)行。

第二，債券期限在縮短，發(fā)行規(guī)模在下降。背后可能的原因是海內(nèi)外利率波動較大，加息的壓力也比較大。債券期限較長將拉長債券的久期，這將加大投資者的利率風險。另外一個可能的原因是因地產(chǎn)債券信用風險較大，投資者可能更青睞期限較短的債券。

上述原因也直接影響債券發(fā)行的規(guī)模，有鑒于此，普洛斯中國發(fā)行的債券期限在逐漸縮短，規(guī)模在下滑。

以債券發(fā)行量最大的2021年來說，普洛斯中國負債規(guī)模中債券最大，其次是銀行貸款。前者占非流動資產(chǎn)的比重為18.59%，是最主要的債務融資手段。

就現(xiàn)金流來說，在疫情之前，發(fā)行債券凈額占投資性現(xiàn)金流凈額流出的比例最高。

2020年受疫情影響，債券發(fā)行量有所下降，發(fā)行債券凈額占比下降至23.01%。到融資最為艱難的2021年，發(fā)行債券凈額仍保持正向的現(xiàn)金流入。

總的來說，發(fā)行債券所得的現(xiàn)金流仍是支撐普洛斯中國投資性現(xiàn)金流的主要債權資金，若發(fā)行規(guī)模硬著陸，或?qū)ν顿Y生產(chǎn)造成影響。

普洛斯中國的資本嗅覺極其敏感，為了應對融資環(huán)境的變化，對2022年的融資策略做出了適應性調(diào)整。

觀察融資現(xiàn)金流，2022年前三季度，普洛斯中國大大降低了債券發(fā)行的力度，同時加大了銀行貸款融資，填補債券融資下滑帶來的資金缺口。

銀行貸款方面，2022年5月份，央行推出1000億元再貸款支持物流倉儲等企業(yè)融資，政策層面對倉儲類企業(yè)的貸款融資支持力度較大，普洛斯中國或是嗅到了這場資本福利，加大了上半年的銀行貸款融資。

考慮到投資性房地產(chǎn)已抵押的資產(chǎn)價值較高，借入大量抵押銀行貸款的空間有限，所以普洛斯中國于上半年大量增加的是無抵押銀行貸款。

投資人退出，普洛斯搶灘險資

權益融資方面，2022年普洛斯中國的歸母權益較2021年有所下滑，而少數(shù)股東權益余額在二季度迅速上升。

期間，普洛斯中國物流基金I 正式退出，規(guī)模約15億美元，三季度少數(shù)股東權益余額迅速回落。

2022年二季度少數(shù)股東權益增加，主要是基金募集規(guī)模增加所帶來的，期間收到少數(shù)股東注資的現(xiàn)金流入也高達13.75億美元。

近一年來，普洛斯中國募集了多只物流基金，規(guī)模至少為682億元人民幣。其中，多數(shù)為核心型基金，主要投向國內(nèi)重點城市運營成熟的倉儲資產(chǎn)。

其中一只開發(fā)型基金，主要在一二線城市進行倉儲資產(chǎn)的開發(fā)建設和運營。另一只是增值型基金，主要是收購存量資產(chǎn)進行改造升級。

反觀普洛斯中國的投資性房地產(chǎn)項目，絕大部分已完工，這部分資產(chǎn)前期投入大，后期回本慢，且有接近111.68億美元的資產(chǎn)設置了銀行貸款抵押，需要長期穩(wěn)定的資金盤活，上述的核心型基金就能滿足。

另外，處于待開發(fā)或開發(fā)中的資產(chǎn)有35.15億美元，也需要大量資金投入，這也對應了上述所募集的開發(fā)型基金。

從投資者結(jié)構來看，主要是國內(nèi)外保險機構以及國外著名養(yǎng)老基金，這使得普洛斯中國能夠獲得期限較長且穩(wěn)定的資金，進行倉儲資產(chǎn)開發(fā)建設和運營。

目前，美元持續(xù)加息，人民幣對美元有貶值壓力，年內(nèi)人民幣兌美元已貶值8.64%，使得外資進入中國有一定的匯率風險，這或許也是促使15億美元普洛斯中國物流基金I加速退出的原因之一。

2022年前三季度，雖然普洛斯中國已募集了多只基金，但少數(shù)股東現(xiàn)金流項目仍為負。所以，尋求長期穩(wěn)定內(nèi)資需求下，國內(nèi)保險機構成為較為理想的選擇。

不過，2022年年底，美元兌人民幣重回“6”時代，這不僅有利于修飾外幣報表折算差異，也有利于外資進入中國，普洛斯中國可利用該空間持續(xù)加大境內(nèi)外資金的募集。

總的來說，2022年前三季度，少數(shù)股權的注資和銀行貸款的借入，極大充實了普洛斯中國的現(xiàn)金流。少數(shù)股東注資支撐當期投資性現(xiàn)金流的支出力度大大提升。

特別是銀行貸款，凈流入這一項就足夠支撐整個投資性現(xiàn)金流凈額流出，也使得普洛斯中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物水平迅速增加。

權益資金下滑，促使非租金收入提速

2022年前三季度，普洛斯中國因匯率波動帶來的外幣報表折算差異為-21.42億美元，疊加支付給少數(shù)股東的20.15億美元股利，致使股東權益總額有所下滑。

倉儲資產(chǎn)開發(fā)運營需要大量的長期穩(wěn)定資金支撐，股東權益下滑對普洛斯中國較為不利。

截至2021 年末，該公司在建項目總投資需求約261億元人民幣，已完成投資額約153億元人民幣，仍然面臨一定的資本支出壓力。

不過，雖然凈資產(chǎn)規(guī)模下滑，但總資產(chǎn)規(guī)模并未下滑，主要是因為加大了銀行貸款的融資力度。但這也使得財務費用急速上升，2022年僅前三季度財務費用就為5.79億美元，超過了2021年全年。

同時，上半年整體消費景氣度萎靡，倉儲業(yè)也受到影響，所以上半年出租率有所下滑，從年初89.35%下降至年中85.35%，租金收入也同比下滑了13.4%。

扣除掉財務費用后，2022年上半年投資性房地產(chǎn)凈回報率只有0.75%，不及上年一半。

針對上述問題，普洛斯中國也及時做出了轉(zhuǎn)變。

在重資產(chǎn)投資遭遇權益性資金規(guī)模下滑時，普洛斯中國加大了輕資產(chǎn)運營能力輸出，2022年上半年非租金收入中，管理費收入和冷鏈服務收入迅速增長。

另外，普洛斯中國還加大了資產(chǎn)處置力度，前三季度處置子公司收益達到10.75億美元。

在抵押貸款受限、權益資金余額下滑的情況下，加快資產(chǎn)出售、加大非倉儲開發(fā)業(yè)務的投入確實是明智之舉。

另外，針對倉儲行業(yè)波動帶來的出租率和租金收入波動以及回報率下滑，普洛斯中國也加大了智慧科技、新能源和數(shù)據(jù)中心等投入，以期分散單一行業(yè)集中度較高帶來的風險。

“碳中和”下的多元生意和綠色融資

除了倉儲業(yè)務外，普洛斯中國還通過隱山資本圍繞上下游產(chǎn)業(yè)投資相關的物流智慧科技，并于旗下倉儲設施應用相關技術。

普洛斯中國高級副總裁、普洛斯中國科技運營負責人邱寶軍曾提及，通過科技運營能夠讓物流園區(qū)的運營成本下降15%，車輛通行效率提升60%。對于園區(qū)租戶，通過數(shù)字化月臺和智慧場站調(diào)度系統(tǒng)，月臺利用率提升20%，能耗支出下降10%。一個例子是，借力自動分揀機器人，實現(xiàn)企業(yè)訂單從生成到發(fā)貨由8小時縮短至2小時。

這對受疫情和經(jīng)濟下滑影響的中小物流企業(yè)而言，具有重大意義，可以通過智慧物流技術手段降低運營成本，以幫助物流企業(yè)降本增效。

據(jù)國家發(fā)改委9月數(shù)據(jù)，全社會物流總費用與GDP的比例降至14.6%，與歐美發(fā)達國家8%的水平相比仍有較大差距，所以智慧物流科技在降本增效方面有較大前景。

近期，普洛斯中國也在為智慧科技投資業(yè)務儲備彈藥。隱山資本宣布旗下美元基金——隱山基石基金完成募集，募集金額達4.65億美元，將投向通過創(chuàng)新實現(xiàn)降本增效和節(jié)能減碳的企業(yè)。

另外，普洛斯中國還將投資范圍拓展至新能源基礎設施（以普楓新能源為主體）和大數(shù)據(jù)基礎設施，主要是光伏業(yè)務和數(shù)據(jù)中心業(yè)務。

2021年6月23日，國家能源局下發(fā)《關于報送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點方案的通知》，文件指出試點地區(qū)“工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%，自此掀起了工商業(yè)廠房屋頂加裝光伏的運動。

截至目前，普楓新能源已經(jīng)擁有服務超過100個物流園區(qū)屋頂光伏項目的經(jīng)驗。

這一系列的動作均指向碳中和，為普洛斯中國發(fā)行綠色債券帶來一定的優(yōu)勢。

2021年5月份，普洛斯中國成功發(fā)行8.5億美元綠色次級永續(xù)債券，為當時全球規(guī)模最大的美元綠色永續(xù)債。在低碳化方面的持續(xù)投入，或許將持續(xù)加強普洛斯中國綠色債券的募集能力。

具體的落地項目中，普洛斯中國于2022年11月25日啟動普洛斯上海西北物流園更新升級項目，將打造標桿性的智慧零碳園區(qū)。該項目將應用碳中和設計理念和標準，在園區(qū)鋪設光伏以及新能源充換電設施等，有利于普洛斯中國統(tǒng)一對內(nèi)或?qū)ν廨敵鲋腔哿闾紙@區(qū)標準樣本，對減少碳排放和統(tǒng)一資產(chǎn)質(zhì)量有一定的意義。

而在資產(chǎn)運營能力輸出方面，普洛斯中國通過普洛斯中國ASP將自身的運營管理理念、智慧科技技術對外進行低碳化管理輸出。

截至目前，普洛斯中國ASP在中國超過80個城市管理資產(chǎn)面積超過4000萬平方米，規(guī)劃咨詢服務面積累計也超過了4000萬平方米。