今日工行、農(nóng)行、中行、建行、中信銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

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中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜介紹，從公布的信息來看，各銀行調(diào)整規(guī)則基本一致，存量房貸的調(diào)整幅度根據(jù)原貸款發(fā)放時間、發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限（簡稱“當?shù)叵孪蕖保?、發(fā)放時全國首套房貸利率政策下限（簡稱“全國下限”）有所不同。若當?shù)叵孪薷哂谌珖孪?，則調(diào)整至當?shù)叵孪蓿蝗舢數(shù)叵孪薜陀谌珖孪?，且原貸款利率高于全國下限，則調(diào)整為全國下限；若原貸款利率低于全國下限，則不進行調(diào)整。

針對全國下限，2022年5月14日（含）前發(fā)放的貸款，全國下限為LPR；2022年5月14日后發(fā)放的貸款，全國下限為LPR-20BP。對于選擇固定利率的購房者，各銀行普遍提及可先轉(zhuǎn)換為浮動利率，再進行存量房貸利率調(diào)整申請。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預計，后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)，將在9月份集中調(diào)整到位。

本次調(diào)整涉及三類購房者

此次各大行相繼發(fā)布存量首套房貸利率調(diào)整公告，是對8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》的落地。

上述通知稱，2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

據(jù)測算，降低存量房貸利率可降低居民利息負擔，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負擔會明顯下降。據(jù)中信證券測算，相關(guān)政策可能為超過1000萬中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬元的資金成本。

“從四大行此次的調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致。第一類為貸款發(fā)放時滿足首套資格的購房家庭；第二類是貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當?shù)匾褕?zhí)行首套房認房不認貸），包括原先購房時無住房但因認房又認貸政策按二套購房的家庭，和原有多套住房后期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸?！标愇撵o稱。

其進一步表示，針對第一類情況，原先購房時按首套執(zhí)行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，針對第二類，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關(guān)證明。

陳文靜認為，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，部分買家購房時，房貸利率甚至在6%以上。

受訪專家認為，存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。

對二套變首套購房人群影響更大

“目前來看，此次幾大行存量房貸利率調(diào)整對兩類城市影響較大?！?8安居客研究院院長張波對記者表示。

一類是，對于2019年10月至2022年5月期間，首套房房貸利率本身加點較多的城市；二是在此期間，由于樓市熱度較高，貸款需求較多的情況下，城市內(nèi)各商業(yè)銀行加點幅度超過最低標準的。

張波表示，總體來看，包括蘇州、南寧、合肥、武漢、無錫、南昌等城市均是2019年首套房貸平均利率偏高的城市，都有希望在下一步獲到更大下調(diào)幅度，這類城市的首套購房者能得到的實惠會較為明顯。

對于一線城市而言，專家認為，此次存量房貸利率調(diào)整對于首套房貸款人群影響相對有限，而對于“認房不認貸”后部分由二套房變更為首套房認定的人群，影響更加明顯。

以北京為例，由于2019年10月以來，北京執(zhí)行的首套房貸利率下限水平一直為LPR+55BP，因此該政策調(diào)整對于北京首套房貸款人群未有影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次調(diào)整對于北京執(zhí)行“認房不認貸”后，部分由二套房認定變更為首套房認定的人群影響較大，對于2020年3月至今購房的上述人群，根據(jù)各自情況，房貸利率有望下降5-50個基點，以100萬元房貸25年等額本息計算，月供將減少約29元-290元/月。

“存量房貸利率下調(diào)，并不能由此直接提升房地產(chǎn)市場新增購買力。從實際情況來看，考慮到樓市大環(huán)境依然存在一些不確定性，存量房貸利率下調(diào)后，對房地產(chǎn)市場的新增購買力形成的推動作用有多大仍有待觀察。”張波稱。