金融界8月30日消息存量房貸利率調(diào)整措施正式出臺(tái)！

央行、金管總局下發(fā)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

(資料圖)

個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元

據(jù)央行近期公示的《2023年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2023年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.5%，比上年末增速低1個(gè)百分點(diǎn)；而個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

自2004年公示數(shù)據(jù)，2004年12月至2021年12月，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)率一直高于10%。但2021年12月后，該數(shù)據(jù)跌落至10%以下。截至2023年6月末，個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)率首次轉(zhuǎn)負(fù)，二季度個(gè)人住房貸款減少3400億元，同比少增3600億元。

目前，五年期以上LPR為4.2%，全國(guó)層面的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，即4.0%；第二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR加60個(gè)基點(diǎn)，即4.8%。

目前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（加點(diǎn)55BP），上海為4.55%（加點(diǎn)35BP），深圳為4.5%（加點(diǎn)30BP）。預(yù)計(jì)北上深很難受益存量按揭利率的可能下調(diào)，除非地方下調(diào)加點(diǎn)幅度。近幾年，一線(xiàn)城市里廣州大幅下調(diào)過(guò)加點(diǎn)（廣州目前首套房房貸利率下限為4.2%，加點(diǎn)為0BP）。

北上深以外區(qū)域或顯著受益。近兩三年，由于房?jī)r(jià)低迷，北上深以外的城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點(diǎn)幅度。目前96個(gè)城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，蘇州市2019年10月首套房房貸利率加點(diǎn)幅度達(dá)128BP，目前為-20BP，加點(diǎn)近幾年下降了近150BP。

值得注意的是，這是我國(guó)第二次下調(diào)存量按揭貸款利率，2008 年10 月央行宣布將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍，并在答記者問(wèn)中表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當(dāng)年由于轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭(zhēng)奪按揭貸款業(yè)務(wù)，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。

銀行利息收入每年減少將近1700億元

此前，招商證券在研報(bào)中表示，其中，北京市2022年末個(gè)人住房貸款余額1.2萬(wàn)億元，估算北上深合計(jì)個(gè)人住房貸款約4萬(wàn)億。按照存量按揭貸款中60%左右的規(guī)模利率較高估算，如果較高利率的按揭貸款平均加點(diǎn)下調(diào)幅度100BP，存量按揭利率加點(diǎn)下調(diào)可能影響商業(yè)銀行每年利息收入0.21萬(wàn)億元，影響凈利潤(rùn)約7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，此次存量按揭利率平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

如果按照招商證券的計(jì)算方法計(jì)算，本次存量房貸利率調(diào)整將影響商業(yè)銀行每年利息收入將近1700億元（35萬(wàn)億元*0.6*80bp）。

存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

部分上市銀行受影響或較大。從A股上市銀行整體來(lái)看，截至2022年末，個(gè)人住房貸款余額35.0萬(wàn)億元，占總貸款的24.1%。其中，四大行及郵儲(chǔ)銀行按揭貸款占比較高。部分城商行按揭貸款占比較低，如寧波銀行、南京銀行等。

分析師稱(chēng)降存量房貸利率難“一刀切”

7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

央行這一表態(tài)在房貸市場(chǎng)激起千層浪。

8月初，央行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議。其中提到指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。這是央行近期第二次提及調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，且措辭由由“支持鼓勵(lì)”變“指導(dǎo)”，這就意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面。

但是之前各大銀行似乎在推進(jìn)政策落地方面并不特別積極。

“銀行也是贏(yíng)利性機(jī)構(gòu)，房貸也是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行從自身利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性考慮，不愿意在存量房貸利率方面有大動(dòng)作也是可以理解的。”某券商銀行業(yè)分析師表示，銀行的凈息差已經(jīng)承壓。

另外，依據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，因?yàn)槊恳粋€(gè)房貸申請(qǐng)者和銀行簽訂的合同都不相同，其利率加點(diǎn)都不太一樣，尤其在不同的城市，房貸總額也會(huì)有不同。因此，如果像過(guò)去一樣“一刀切”打七折，不是很公平，操作性也不太強(qiáng)。更大的可能，是依據(jù)一線(xiàn)、二線(xiàn)等城市級(jí)別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。