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利差牽一發(fā)而動全身。存量房貸利率高企之下，越來越多的購房者在考慮提前還貸，或尋求貸款置換，而后者有觸碰法律紅線的風險。

經(jīng)營貸利率遠低于存量房貸利率，給一些違規(guī)貸款中介帶來了推銷“經(jīng)營貸置換房貸”的“商機”，對此，無疑要加大對不法分子的打擊。另一方面，存量房貸與新增房貸利差過大，加劇了提前還貸潮，對此，則需要因勢利導。

違規(guī)置換房貸，消費者或要承擔刑責

隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù) 走低。

據(jù)媒體報道，從2022年11-12月開始，一些銀行加大了經(jīng)營貸的業(yè)績指標，有的銀行推出了一系列經(jīng)營貸的促銷活動，國有大行經(jīng)營貸的利率普遍都在4%以下，甚至低至3.3%。有些中小銀行經(jīng)營貸的優(yōu)惠力度更大，某股份行一年期的產(chǎn)品最低可以達3%。

有地產(chǎn)行業(yè)專家給出一組數(shù)據(jù)，2020-2022年，房貸平均利率5.5%，有些城市甚至為6-7%。這與經(jīng)營貸形成巨大利差， 一些違規(guī)貸款中介由此嗅到“商機”。

“違規(guī)貸款中介以‘利率低、期限長、放款快’為由，誘導消費者借‘過橋資金’提前結清房貸，再辦理信用貸、經(jīng)營貸歸還過橋資金， 從而謀取高額中介服務、資金過橋費用。 這使消費者陷入違規(guī)轉貸的多重風險之中，甚至要承擔刑事責任?！?/STRONG>遼寧銀保監(jiān)局在近日發(fā)布的《關于提前還貸或轉貸的風險提示》中指出。

該銀保監(jiān)局提示，若消費者違規(guī)辦理“經(jīng)營貸”，須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

信用貸款與其他貸款業(yè)務相比利率較高，無形當中增加還款負擔。如辦理的是信用貸，該銀保監(jiān)局稱，若不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產(chǎn)生逾期還款記錄，影響日后個人金融業(yè)務的申辦。

“借款人在提前結清按揭貸款、重新申請信用貸、經(jīng)營貸過程中，會被中介誘導或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率?！边|寧銀保監(jiān)局指出。

去年12月，浙江銀保監(jiān)局也曾發(fā)布提示：經(jīng)營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。并提醒消費者認清違規(guī)轉貸背后隱藏的風險，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務，按照合同約定使用貸款資金。

房貸利差加劇提前還貸潮，如何應對？

違規(guī)中介開展“轉貸”業(yè)務，擾亂了金融秩序，無疑需大力打擊。而另一方面，存量房貸利率與新增房貸利差過大，加劇了提前還貸潮，則可能需要因勢利導。

2022年以來，伴隨5年期以上LPR下調，商業(yè)銀行房貸利率持續(xù)下調。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，首套、二套房貸主流利率平均分別為4.10%、4.91%，接近歷史最低水平。

2022年下半年以來，部分購房者開始加快節(jié)奏提前償還貸款，到今年年初，形成提前還貸潮。然而，銀行為提前還貸的購房者設置門檻、障礙，導致還貸難。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海提前還貸排隊時間分別為1-2個月以上、2-3個月，廣州、深圳均在1個月以上，南京部分銀行需排隊6個月。

“適度下調存量房貸利率，是應對提前還貸潮的善政。政策需反映民眾呼聲，為購房者提前還貸提供便利?！?/STRONG>經(jīng)濟學家任澤平撰文稱， 對于銀行而言， 個人住房貸款是優(yōu)質資產(chǎn)，提前還貸會造成銀行存 量貸款規(guī)模下降、利息收入下降，但 關閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚湯止沸， 長遠看不利于銀行發(fā)展。

他表示，政府相關部門應出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。下調存量房貸利率將推動購房信心恢復，使消費者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。

有銀行人士指出，不同時間的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調房貸利率，容易帶來各種套利空間；若制定差異化下調政策，則需要注意避免新的不公平產(chǎn)生，在具體操作層面還需要更詳細的論證。