作者 | 曹安潯

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這個(gè)春節(jié)，是華夏幸福暴雷兩年以來，董事長(zhǎng)王文學(xué)過得最踏實(shí)的新年了。作為曾經(jīng)的河北首富，叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)大佬，他和他的公司迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

1月30日，華夏幸福預(yù)告2022年度實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11億元-16億元。比很多預(yù)虧的地產(chǎn)公司狀況好很多。

接著2月2日，華夏幸福稱，通過境外子公司發(fā)行的全部存續(xù) 49.6億美元債（約合336.46億元人民幣）重組協(xié)議已獲英格蘭及威爾士高等法院裁決生效，并已完成重組交割，全部境外債展期8年。

而據(jù)此前公告，截至2022年12月底，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的債務(wù)金額累計(jì)為1388.08元?？邢戮惩鈧@塊硬骨頭后，初步估算華夏幸福境內(nèi)外2192億元債務(wù)重組金額已達(dá)到1722.54億元左右，也就是說，華夏幸福全部金融債務(wù)重組已完成近八成，華夏幸?；钕聛淼母怕蚀蟠筇岣吡?。

值得注意的是，王文學(xué)這波境外債重組，不僅是近年房企境外債重組最大規(guī)模的成功案例,也是目前唯一一例成功以股抵債的房企債務(wù)整體重組案例。

華夏幸福拿出物業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)的股權(quán)進(jìn)行“債轉(zhuǎn)股”。公告顯示，截至 2022 年底，華夏幸福境外債債權(quán)人選擇債轉(zhuǎn)股的金融債務(wù)為24.65 億元，經(jīng)營(yíng)債務(wù)為 25.53 億元，換取了物業(yè)平臺(tái)7.87%的股權(quán)，代建平臺(tái)5.29%的股權(quán)。

這是王文學(xué)堅(jiān)持不躺平的結(jié)果，也是大股東中國(guó)平安和河北省政府協(xié)調(diào)運(yùn)作的結(jié)果。在暴雷半年后的2021年9月，王文學(xué)交出了債務(wù)重組方案，此后兩年間，王文學(xué)通過變賣資產(chǎn)、展期、抵押、以股抵債等多種操作，千億債務(wù)逐漸消弭或展期。

為此，王文學(xué)不惜忍痛割肉。2021年中，華夏幸福將城市更新業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給鵬瑞；2022年底，華夏幸福作價(jià)124億元，將武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目三個(gè)南方總部最核心的資產(chǎn)賣給華潤(rùn)置地，交割之后，華夏幸福南方總部將名存實(shí)亡。

大股東中國(guó)平安雖沒直接出錢輸血，但亦在背后助推王文學(xué)化債。平安資管在第一次金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人開會(huì)時(shí)表示“絕不抽貸，不斷貸，努力化解債務(wù)危機(jī)”，并帶頭展期。2022年4月，平安旗下四家子公司公告稱，已與華夏幸福簽署約300億元的債務(wù)重組協(xié)議，這給其他債權(quán)人起到了示范作用。

可見，王文學(xué)能夠?qū)崿F(xiàn)八成債務(wù)重組，是自身壯士斷腕和大股東平安支持雙重努力下的結(jié)果。

接下來，王文學(xué)依然要為復(fù)活華夏幸福而搏命，除了要對(duì)剩下二成金融債務(wù)進(jìn)行重組，還需要加緊盤活經(jīng)營(yíng)面。

因?yàn)?022年華夏幸福預(yù)期扭虧為盈，是債務(wù)重組取得重大進(jìn)展而確認(rèn)的非經(jīng)常性損益導(dǎo)致的，并非經(jīng)營(yíng)真的實(shí)現(xiàn)盈利。

若扣除非經(jīng)常性損益，2022年度華夏幸福預(yù)期虧損至少168億元。

經(jīng)歷過兩次債務(wù)危機(jī)和行業(yè)深度調(diào)整的王文學(xué)，已領(lǐng)教過市場(chǎng)的威力，決定靠專業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)吃飯，賺小錢、辛苦錢。

王文學(xué)在2022年7月華夏幸福戰(zhàn)略宣貫大會(huì)上稱，華夏幸福正式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。到2025年，華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。華夏幸福副總裁林成紅更是直言，華夏幸福要由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變?！拔磥矸康禺a(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動(dòng)型，只有依靠專精特新，依靠技術(shù)，依靠服務(wù)?！?/p>

華夏幸福深產(chǎn)發(fā)官微顯示，截至2022年9月19日，華夏幸福輕資產(chǎn)模式招商已簽約突破100億元。

對(duì)行業(yè)而言，王文學(xué)的化債和轉(zhuǎn)型之路，亦將給其他出險(xiǎn)房企以信心和參考。

許是受到華夏幸福的啟發(fā)，1月13日，花樣年也公告了一份“債轉(zhuǎn)股+展期”的境外債初步重組方案，計(jì)劃對(duì)13億美元債進(jìn)行“債轉(zhuǎn)股”，債權(quán)人將獲得花樣年的普通股。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無論如何，華夏幸福歸母凈利潤(rùn)扭虧為盈，都是一個(gè)積極信號(hào)，出險(xiǎn)房企應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)華夏幸福的化債模式。隨著交易行情回暖，2023年房企化債會(huì)更容易，預(yù)計(jì)出險(xiǎn)房企的利好消息會(huì)不斷增多。

實(shí)際上，房地產(chǎn)政策的暖風(fēng)已開始吹向部分出險(xiǎn)房企。

去年12月以來，寶龍、合景泰富、旭輝等五家發(fā)生過信用風(fēng)險(xiǎn)的房企都獲準(zhǔn)發(fā)行中票。融創(chuàng)、龍光的境內(nèi)債已整體重組，正在進(jìn)行境外債談判。佳兆業(yè)也釋放了積極信號(hào)，在1月10日公告稱，正在審核2021年年報(bào)和2022年半年報(bào)，爭(zhēng)取3月復(fù)牌。不過，境外債重組未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，佳兆業(yè)依然在與境外債權(quán)人洽談。

但接下來，如何刺激銷售端復(fù)蘇，才是決定出險(xiǎn)房企能否真正活下來的關(guān)鍵。

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以回到鼎盛時(shí)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售面積為13.6億平方米，已跌回七年前。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測(cè)：“明年上半年樓市壓力依然會(huì)很大?！?/p>

生死之戰(zhàn)仍未到終局，包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的每一家房企，都還在等待春天。