近日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》）重新界定了爛尾樓中不同債權(quán)之間的順位關(guān)系——購房者債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

(相關(guān)資料圖)

在業(yè)內(nèi)看來，《批復(fù)》內(nèi)容雖然不長，但對買到爛尾樓的業(yè)主來說意義重大。北京云亭律師事務(wù)所合伙人李舒對記者表示，相比既有司法解釋，《批復(fù)》放寬了購房者對房屋交付請求權(quán)優(yōu)先的條件，而且首次明確了消費(fèi)者退款權(quán)利優(yōu)先。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，新規(guī)有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，提升樓市消費(fèi)信心。

不過，對于銀行業(yè)來說，《批復(fù)》的影響可能更為復(fù)雜。不少分析認(rèn)為，新規(guī)意在保護(hù)消費(fèi)者的同時更好地引導(dǎo)“保交樓”，銀行未來對房企項目各類資金集中在一家銀行的要求可能會增加。

爛尾樓消費(fèi)者交付權(quán)得到更多保證

4月21日，據(jù)河南省高級人民法院（下稱“河南高院”）消息，《批復(fù)》已于2023年2月14日由最高人民法院（下稱“最高法”）審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。

這一司法解釋也是對河南高院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》的批復(fù)，主要圍繞人民法院在審理開發(fā)商因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題。

《批復(fù)》中最大的變化在于對購房者物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)。

在房屋交付請求權(quán)方面，《批復(fù)》相比最高法《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020年修正）（下稱《規(guī)定》），對購房者權(quán)益保護(hù)的條件有所放松。

具體來看，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

此前《規(guī)定》曾明確，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人（購房者）對登記在被執(zhí)行的地產(chǎn)開發(fā)商名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

“因為（首套房）首付比例一般是30%，所以此前司法解釋規(guī)定的50%的門檻規(guī)定在過去也一直存在爭議，很多購房者會卡在這個比例上面。”李舒對記者表示，新的司法解釋允許購房者在一審法庭辯論終結(jié)前支付剩余價款（從而實現(xiàn)交付請求權(quán)優(yōu)先），是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)背景，在物權(quán)上給予了消費(fèi)者更大的保護(hù)。

這也意味著，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商因涉及訴訟案件相關(guān)資產(chǎn)被執(zhí)行時，購房者至少可以通過支付尾款方式“保住”房子。

債權(quán)順位關(guān)系大變化

業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的內(nèi)容是，《批復(fù)》首次明確了購房者債權(quán)優(yōu)先。新規(guī)要求，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

而按照2021年1月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

這也意味著，當(dāng)樓盤爛尾尤其開發(fā)商破產(chǎn)清算等極端情況下，購房者可以優(yōu)先得到清償。“最近幾年，在這類爛尾樓案子中，不少地方（法院）已經(jīng)對消費(fèi)者權(quán)益有所傾斜，但是因為沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，所以各地差異比較大?！崩钍姹硎?。

從既往案例來看，爛尾樓購房者、建設(shè)工程承包商、銀行三方之間，購房者往往處于弱勢，如今債權(quán)順位關(guān)系生變也會影響司法解決糾紛的過程。

分析認(rèn)為，新規(guī)意在保護(hù)消費(fèi)者的同時更好地引導(dǎo)“保交樓”。有銀行業(yè)人士對記者表示，為減少損失，銀行接下來可能會要求開發(fā)商將同一項目相關(guān)資金統(tǒng)一集中在一家銀行。

有分析認(rèn)為，在抵押權(quán)“不值錢”的情況下，銀行對預(yù)售資金監(jiān)管將更加重視，這有助于緩解預(yù)售資金被挪用的亂象。

這些如何界定？

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，開發(fā)商資金鏈告急進(jìn)而出現(xiàn)部分樓盤爛尾事件，很大程度上影響了需求端信心。

浙商證券研究指出，《批復(fù)》支持爛尾樓業(yè)主退款，是明確了“居住權(quán)”大于“財產(chǎn)權(quán)”的原則。在當(dāng)前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”大背景下，有助于提高爛尾樓欠款的清償率，尤其有助于此前停工現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市恢復(fù)購房信心。

不過，因為內(nèi)容簡短，《批復(fù)》也存在幾個模糊地帶，比如，如何界定“以居住為目的”？怎樣判斷“房屋不能交付且無實際交付可能”？

對此，李舒對記者表示，“以居住為目的”一般會依據(jù)是否為購房者所在城市的唯一居住用房，但也會根據(jù)實際情況有一定裁量空間。

“無交付可能有幾個維度，一個是開發(fā)主體是否有交付能力，一個是房子本身沒有交付可能，這就涉及一定的施工階段認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但是多數(shù)消費(fèi)者還是希望要房子（而不是退錢）的，所以從過去的案例來看，‘無實際交付可能’主要發(fā)生在開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況下?！崩钍姹硎荆捎谒痉ń忉屔形醋鞒鲈敿?xì)說明，未來還會有一定的自由裁量和在司法實踐中進(jìn)一步明確的空間。