中國青年報客戶端訊（王夢茜 中青報·中青網(wǎng)記者王燁捷）簽了購房協(xié)議，付了房款，卻因未符合購房資格而沒法順利交房。協(xié)議突然中止，買家支付了違約金，那么這筆錢能向中介要回嗎？近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）就審理了這樣一起案件，最終該院判決中介未盡到告知義務(wù)，退還服務(wù)費，并承擔買家支付的60%違約金。

2021年4月，李女士與丈夫協(xié)議離婚，約定將婚內(nèi)一套房屋歸女兒所有。同年6月，李女士在友鄰中介公司的介紹下，與顧先生夫婦簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定李女士購買顧先生夫婦倆的一套價值268萬元的房產(chǎn)，并約定雙方按照總房價款的1%支付中介公司居間報酬，以及如果一方違約，違約方需要按總房價款的20%向守約方支付違約金等。

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此后，李女士向顧先生夫婦支付了前期購房款265萬元，向友鄰公司支付了中介費16800元。然而在辦理相關(guān)過戶手續(xù)時李女士才獲知，2021年1月上海出臺的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》第三條規(guī)定：“嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。”按照現(xiàn)行政策，離異不滿3年的她，并不符合再次購房的要求，導(dǎo)致她和顧先生夫婦之間的房產(chǎn)買賣協(xié)議無法正常履行。

無奈之下，李女士訴至法院，要求解除房產(chǎn)買賣協(xié)議，法院判決雙方合同解除，顧先生夫婦返還李女士已付房款，但李女士作為違約方，顧先生夫婦可請求其按約支付違約金，并酌定李女士承擔違約金26.8萬元。

最終，李女士沒能買上房，卻還支付了一大筆違約金。

李女士認為，中介公司作為專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)該對相關(guān)政策非常了解，并且她賣出的房屋也是通過同一個中介介紹出售，對她離異的情況已經(jīng)知曉。在這樣的情況下，中介卻未告知她并不符合購房資格，還促成她再次購房，造成了損失。中介公司應(yīng)該返還中介費，并承擔她向賣家支付的違約金。

但中介公司卻辯稱，其已經(jīng)按照協(xié)議履行了相關(guān)義務(wù)，盡到了中介的職責(zé)。李女士應(yīng)該支付必要的中介服務(wù)活動費，并且對于房屋買賣這種重大的民事行為，李女士應(yīng)當有確認自己購房資格的義務(wù)，需主動查詢相關(guān)房產(chǎn)政策。為此，中介認為李女士應(yīng)當自己承擔相關(guān)責(zé)任。

雙方協(xié)商不成，李女士將中介公司告上了法院，請求解除雙方簽訂的居間協(xié)議，中介公司返還中介費16800元以及賠償李女士損失26.8萬元。

一審法院認為，本案事關(guān)政策波動背景下的房地產(chǎn)交易市場，對房地產(chǎn)買賣過程中雙方權(quán)利義務(wù)的認定具有典型意義，能夠?qū)Ψ课葜薪榉?wù)市場產(chǎn)生規(guī)范化指導(dǎo)作用，屬具有普遍法律適用指導(dǎo)意義的案件，故申請?zhí)峒売缮虾Ｒ恢性簩徖怼?/p>

上海一中院遂根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定作出上述裁決。上海一中院認為，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效?，F(xiàn)因上海房屋限購政策的緣故，李女士不具備購房資格，致使雙方簽訂協(xié)議的目的不能實現(xiàn)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，委托人或受委托人可以隨時解除居間合同，故對于李女士要求解除協(xié)議的訴請，該院予以支持，其已支付的居間費16800元應(yīng)由中介公司予以退還。

法院指出，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》區(qū)別于一般意義的居間協(xié)議，其內(nèi)容兼合多種法律關(guān)系，除通常意義上的由中介公司向李女士報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)外，中介公司還需履行協(xié)助李女士交換房屋、辦理過戶手續(xù)等義務(wù)，故中介公司主張已完成居間義務(wù)而不同意解除協(xié)議的理由不成立。

針對損失賠償?shù)膯栴}，法院認為26.8萬元違約金這筆損失應(yīng)綜合雙方各自的職責(zé)、義務(wù)及履約情況等予以判定。李女士是有完全民事行為能力的成年人，對于政府部門公布的相關(guān)購房政策，有義務(wù)進行學(xué)習(xí)和了解，并在購房前對自己的購房資質(zhì)作出相應(yīng)判斷。因其未主動向中介公司詢問相關(guān)事宜，自身存在一定過錯。

同時，中介公司是具有專業(yè)知識的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，其收取中介服務(wù)費即應(yīng)提供相應(yīng)的專業(yè)指導(dǎo)及服務(wù)，這也是社會分工下的行業(yè)要求。本案中，中介公司已經(jīng)知曉了其離婚的基本事實，在政府部門已經(jīng)出臺與離婚相關(guān)的限購政策背景下，理應(yīng)對李女士的購房資格加以關(guān)注并及時提供政策指導(dǎo)和專業(yè)幫助，但中介公司在這方面的工作明顯存在缺失。在案證據(jù)顯示，中介公司并未向李女士提示過資質(zhì)問題或主動詢問她的購房資質(zhì)情況，故中介公司對李女士因限購政策致購房失敗而遭受的損失存在過錯。

綜合雙方的過錯大小，上海一中院認定系爭損失由李女士、中介公司按4:6比例分擔為宜，中介公司應(yīng)賠償李女士損失16.08萬元。（文中人名、公司名均為化名）