觀點(diǎn)網(wǎng)延期一周之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在8月30日晚間發(fā)布了2023年中期財(cái)報(bào)。

(資料圖片僅供參考)

從數(shù)據(jù)上看，這一次期中考，遠(yuǎn)洋交出的答卷并不能讓人滿意。

上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額208.07億元，同比下降11%；毛損為1.25億元，毛損率為約1%；公司擁有人應(yīng)占虧損為183.69億元。

受業(yè)績下滑影響，8月31日開盤，遠(yuǎn)洋集團(tuán)股價(jià)便出現(xiàn)下挫，截至收盤，報(bào)價(jià)0.365港元，下跌1.35%。

實(shí)際上，對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，這一連串的下行數(shù)據(jù)有行業(yè)因素，更有企業(yè)本身的影響。其一，進(jìn)入2023年，雖行業(yè)利好政策不斷，但在經(jīng)濟(jì)下行、地產(chǎn)銷售低迷的當(dāng)下，業(yè)績巨虧的陰霾仍未散去。

從目前已經(jīng)發(fā)布財(cái)報(bào)的企業(yè)來看，半數(shù)以上開發(fā)商出現(xiàn)了凈利潤虧損的情況，其中不乏碧桂園、融創(chuàng)、華僑城、首開、時(shí)代等企業(yè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的走勢與行業(yè)大多數(shù)企業(yè)類似。

另一方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)過往的城市布局較為集中，諸如天津等城市的房價(jià)在此輪市場波動(dòng)當(dāng)中影響較大，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)大額計(jì)提。同時(shí)在流動(dòng)性壓力之下，經(jīng)營端不可避免受到一定影響。

各種因素相互交織下，遠(yuǎn)洋走到了如今的境遇。

不過，也有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，中期財(cái)報(bào)更多代表了遠(yuǎn)洋集團(tuán)過去半年的所行、所想與所獲，在銷售、交付、債務(wù)兌付等領(lǐng)域均備受壓力的情況下，資本市場更關(guān)注的并非是代表過去的這張成績單。

接下來，遠(yuǎn)洋如何爬坡過坎，是企業(yè)迫切要解決的難題，也是投資者重點(diǎn)考量的問題。

業(yè)績篇

早在十多天以前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)便向投資者打了預(yù)防針，因此這份發(fā)揮不算穩(wěn)定的成績單，并未激起太大風(fēng)浪。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，2023年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額208.07億元，同比下降11%；毛損為1.25億元，毛損率為約1%；公司擁有人應(yīng)占虧損為183.69億元。

針對此次大額虧損，有投資者在公開平臺(tái)道：遠(yuǎn)洋集團(tuán)歷年以來掙到的所有利潤，大概這兩年要一并還回去了。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2022年全年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有人應(yīng)占虧損為人民幣159.30億元，加上今年中期虧損183.69億元，近一年半時(shí)間，該公司錄得凈虧損342.99億元。

而2014年至2021年，該公司的凈利潤分別為43.45億元、21.28億元、37.01億元、51.15億元、35.74億元以及26.56億元、28.66億元、27.29億元，總計(jì)271.14億元。

不過，也有不少投資者認(rèn)為，“既有資產(chǎn)減值，虧多少就是個(gè)數(shù)字”。

的確，去年大多數(shù)房企都對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提撥備，但是此類計(jì)提撥備并非真正的損失，屬于非現(xiàn)金性質(zhì)的“浮虧”影響，這也是因?yàn)槠髽I(yè)對后續(xù)市場環(huán)境和企業(yè)走勢做出了預(yù)判。隨著當(dāng)前市場環(huán)境的回暖，后續(xù)該筆計(jì)提有望重新調(diào)整。

對于此次業(yè)績波動(dòng)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦在公告中強(qiáng)調(diào)，業(yè)績下滑的原因?yàn)橹袊w房地產(chǎn)市場低迷，導(dǎo)致營業(yè)額及毛利率下降，以及對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加；以及分占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的業(yè)績下降。

的確，從2023年上半年的情況來看，房地產(chǎn)市場整體活躍度持續(xù)下行，地產(chǎn)商們叫苦不迭。

前不久，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%；商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%。

從7月單月數(shù)據(jù)來看，銷售面積和金額增速均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”。7月全國商品房銷售面積7048萬平方米，環(huán)比下降46.1%；銷售金額7358億元，環(huán)比下降44.7%，創(chuàng)今年以來單月成交新低。

回到遠(yuǎn)洋的業(yè)績本身，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)雖保持著最大的業(yè)績貢獻(xiàn)，期內(nèi)貢獻(xiàn)收入173.18億元，占總收入83%，但這一業(yè)務(wù)仍舊出現(xiàn)了6%的降幅。

其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)同樣受到市場下行影響，報(bào)告期內(nèi)收入下調(diào)了44%，僅剩18.52億元。

土地篇

對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，地產(chǎn)行業(yè)下行、銷售市場愁云均是影響業(yè)績的重要因素，但土地結(jié)構(gòu)同樣是影響業(yè)績的一大因素。

土地是企業(yè)發(fā)展的基石，但土地成本、城市布局等在很大程度上影響著企業(yè)的發(fā)展。

從財(cái)報(bào)獲悉，上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共計(jì)購入兩幅土地，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為85.8萬平方米及70萬平方米。

在資金緊張的情況下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在投拓端并沒有表現(xiàn)出“零新增”，這一點(diǎn)也讓市場感到意外。

據(jù)了解，上述新購入土地主要是地方城投平臺(tái)拿地后，通過轉(zhuǎn)讓引入了遠(yuǎn)洋，均為住宅開發(fā)類項(xiàng)目，平均購買成本為3600元/平方米，并不算高。

受此帶動(dòng)，于2023年6月30日，按可售總樓面面積，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地成本約6700元/平方米，較去年年末7100元/平方米下降5.63%。

截至報(bào)告期末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備下降至4095.1萬平方米，土地儲(chǔ)備應(yīng)占權(quán)益部分為2154.1萬平方米。

不過，在超4000平方米土地儲(chǔ)備當(dāng)中，位于天津的土儲(chǔ)共計(jì)462.7萬平方米，北京為312.9萬平方米，濟(jì)南為266.3萬平方米，太原為192.2萬平方米，廊坊為181.9萬平方米，西安為170.9萬平方米，武漢為168.9萬平方米，這七個(gè)城市擁有超過四成。

一方面，土地儲(chǔ)備過于集中在幾個(gè)城市，一旦上述城市的地產(chǎn)政策走向發(fā)生變動(dòng)，或者樓市發(fā)生波動(dòng)，對遠(yuǎn)洋的影響是較大。

另一方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)慣用“大盤模式”進(jìn)行地塊操盤與開發(fā)，但此類模式下，企業(yè)業(yè)績難以釋放。從過往數(shù)據(jù)看，遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)較多的幾個(gè)城市，土地存續(xù)比均出現(xiàn)過高的現(xiàn)象，有的甚至超過10年。

過高的土地存續(xù)比意味著企業(yè)擁有土儲(chǔ)難以迅速轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，容易造成資金沉淀，從而帶來流動(dòng)性的壓力。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在財(cái)報(bào)中提到：“我們將繼續(xù)維持一個(gè)均衡搭配的項(xiàng)目組合，減輕個(gè)別市場波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及更有效使用資源，使集團(tuán)得以專注發(fā)展未來重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。”

財(cái)務(wù)篇

過去一個(gè)多月時(shí)間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)始終身處輿論旋渦之中。

7月中旬，因兌付調(diào)整方案尚存在不確定性，18遠(yuǎn)洋01”牌；隨后的7月末，遠(yuǎn)洋一連三則公告，申請2024年票據(jù)、2027年票據(jù)及2029年票據(jù)，延期兩個(gè)月支付利息。

一石激起千層浪，有關(guān)遠(yuǎn)洋暴雷的消息甚囂塵上。

不過，近期遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布，三筆美元債票息展期方案正式通過，18遠(yuǎn)洋01”一年站起方案亦獲得持有人會(huì)議審批通過。相關(guān)豁免達(dá)成后，意味著遠(yuǎn)洋集團(tuán)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的違約。

即便如此，資本市場對于遠(yuǎn)洋的流動(dòng)性壓力仍舊十分關(guān)注。

從中期財(cái)報(bào)來看，截至2023年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)借貸總額較去年末微降5.26%至919.16億元，凈借貸比率(即貸款總額減去現(xiàn)金資源總額再除以權(quán)益總額)約326%，而去年年末僅183%。

其中，一年內(nèi)到期的貸款占比接近50%至446.16億元，一至兩年內(nèi)到期的貸款為198.34億元，而二至五年內(nèi)到期的貸款為188.63億元，五年以上貸款為86.03億元。

從貸款結(jié)構(gòu)來看，由于大部分債務(wù)集中到期，該公司一年內(nèi)還款壓力并不算小。

報(bào)告期末，該公司現(xiàn)金資源總額為76.50億元，其中還包含了45.04億元受限制銀行存款，也就是說，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅31.46億元，對比短期償債資金來看，壓力可見。

對于遠(yuǎn)洋的風(fēng)險(xiǎn)敞口，在前不久的在債券持有人會(huì)議上，該公司亦向投資者表示誠摯的歉意，并且承諾不逃廢債，積極尋求各種方式妥善化解債務(wù)問題。

作為股東之一的中國人壽，在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上亦強(qiáng)調(diào)，將認(rèn)真履行股東職責(zé)，督促遠(yuǎn)洋集團(tuán)竭盡所能平穩(wěn)經(jīng)營和化解風(fēng)險(xiǎn)。

對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，2023年中期財(cái)報(bào)代表了過去半年的成績，當(dāng)下擺在面前的是即將到來的債務(wù)以及保交樓任務(wù)。