觀點(diǎn)網(wǎng) 首次開盤去化9成、攬金33億元后，華潤深鐵超核中心在首期推售的28天后再次加推708套住宅。該項(xiàng)目正憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)及限價(jià)便簽，密集收割著市場(chǎng)需求。

4月20日晚間，深圳北超核中心開始搖號(hào)選房，迎來二次開盤。在認(rèn)籌階段，該項(xiàng)目共有538人凍資入圍，入圍比為1：0.76，已成為該板塊的一大熱盤。

根據(jù)市場(chǎng)爆料信息，截止20日晚間10時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)累計(jì)選房372套，其中以143平米戶型為主，錄得去化131套。至發(fā)稿時(shí)止，整體去化率已達(dá)52.54%。

(資料圖片)

觀點(diǎn)新媒體了解到，本次超核中心距離上一次開盤時(shí)隔僅28天，而在樓市走向“冷靜”的4月，該項(xiàng)目仍選擇加速進(jìn)場(chǎng)，或是一期項(xiàng)目的理想去化給予了華潤深鐵密集收割的底氣。

搶收

深圳北超核中心項(xiàng)目地塊為華潤置地在2022年8月的集中供地中競(jìng)得，彼時(shí)以79.69億元的底價(jià)成交，宗地面積5.7萬平米，計(jì)容建面45.83萬平米，建成后商品房住宅毛坯為7.24萬元每平米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，超核中心項(xiàng)目坐落的深圳北站周邊二手房成交價(jià)在10萬元每平米上下,因此7.24萬元每平米的限價(jià)較周邊存在一定倒掛空間。

項(xiàng)目規(guī)劃顯示，超核中心項(xiàng)目將由5棟46-48層高的1220套住宅與約13.41萬平米的萬象商業(yè)及辦公空間組成，其中，萬象商業(yè)毗鄰著華潤置地負(fù)債代建的綠芯公園。

今年3月23日，超核中心一期入市，備案房源510套，備案均價(jià)7.24萬元每平米，累計(jì)凍資入圍650批，入圍房源比為1.3:1。最終，開盤當(dāng)天攬金33億元，整體去化約9成，該項(xiàng)目還成為了3月龍華區(qū)在售產(chǎn)品中成交面積及金額最大的項(xiàng)目。

時(shí)隔1月，超核中心二期獲批預(yù)售，本次獲批預(yù)售房源708套，按照備案均價(jià)的7.24萬元每平米及99平米最小戶型計(jì)算，若是二期開盤與首開一樣去化9成，637套房源的銷售額將超45億元。

截至20日晚間，項(xiàng)目二期加推的708套房源中，僅有372套房源被選走，去化率5成多一些，似乎從認(rèn)籌到實(shí)際去化，該項(xiàng)目的二期加推均大幅低于市場(chǎng)預(yù)期。

但無論如何，華潤置地作為超核中心的操盤方，一期項(xiàng)目較為理想的去化加上市場(chǎng)持續(xù)的回溫勢(shì)頭均滿足其短期“二次”搶收想法。

3月，深圳新房市場(chǎng)延續(xù)回升勢(shì)頭,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，新房住宅網(wǎng)簽3199套，環(huán)比上漲57%。北站超核中心也憑借回升的市場(chǎng)溫度及限價(jià)盤的標(biāo)簽，達(dá)成首開去化9成。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，4月深圳樓市或?qū)⒆呦蚶潇o，北站超核中心在一期去化良好的情況下，選擇“月推兩期”，趕在市場(chǎng)趨于“冷靜”之前，完成搶收。

值得注意的是，超核中心是一個(gè)TOD項(xiàng)目，同時(shí)也是華潤置地將片區(qū)統(tǒng)籌模式引入龍華的首個(gè)項(xiàng)目。雖然華潤在此之前已有豐富的TOD開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，項(xiàng)目還引入了深鐵集團(tuán)共同開發(fā)，后者在深圳北站的“站城一體”打造上，也有落地經(jīng)驗(yàn)。

去年12月，華潤置地與深鐵共同宣布，雙方將共同開展深圳北超核中心項(xiàng)目，并由前者全程操刀。而從項(xiàng)目股權(quán)穿透上看，截至目前該項(xiàng)目由深鐵持股49%、華潤置地持股51%。

分析人士認(rèn)為，華潤置地在深圳北超核中心項(xiàng)目與深鐵集團(tuán)合作在意料之內(nèi)，企業(yè)雙方早在2022年5月份就達(dá)成有關(guān)TOD項(xiàng)目及“站城一體”項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作，彼時(shí)雙方高層均參加了簽約儀式，可以說很重視這次合作。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2022年5月28日，華潤置地與深鐵集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，表示雙方將探索創(chuàng)新央地合作模式，探索TOD未來城市方案，打造一批以樞紐為核心的“站城一體”世界級(jí)標(biāo)桿。

而超核中心項(xiàng)目臨近深圳北站，是由TOD樞紐、綠芯公園、商業(yè)、地標(biāo)文化綜合體構(gòu)成的站城綜合體。根據(jù)規(guī)劃，未來還將布局深圳地鐵21、22、25、27等鐵路線環(huán)繞深圳北站和超核中心。

“無論是從此前雙方已簽署的合作協(xié)議，還是TOD項(xiàng)目的打造經(jīng)驗(yàn)上、未來地鐵線路及北站樞紐'站城'規(guī)劃上，華潤置地能夠達(dá)成的合作對(duì)象，有且僅有深鐵集團(tuán)。”上述人士指出。

深圳業(yè)績(jī)加速

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，華潤置地深圳大區(qū)對(duì)龍華超核中心項(xiàng)目月推兩期，緊密收割的背后，或許是迫于集團(tuán)層面對(duì)深圳大區(qū)的業(yè)績(jī)壓力。

今年3月，在華潤置地召開的2022年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，掌舵人李欣按照2023年華潤置地可售貨值去預(yù)計(jì)該年度的銷售情況。他指出，按照可售貨值60%的去化情況來看，超過3000億元的銷售應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的。

而深圳大區(qū)作為華潤置地曾經(jīng)的“業(yè)績(jī)壓艙石”，2022年低于同期的銷售，貌似要在今年找回“場(chǎng)子”。業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體指出，今年華潤置地方面同樣對(duì)深圳大區(qū)寄予較大希望，單大區(qū)要求業(yè)績(jī)目標(biāo)在500億元以上。

有分析認(rèn)為，3000億元的全年銷售目標(biāo)對(duì)于華潤置地來說還是偏于保守，畢竟在2022年市場(chǎng)觸底的背景下，華潤仍達(dá)成了3000億元的銷售；但在500億元的區(qū)域銷售目標(biāo)上，意味著深圳大區(qū)2023年的銷售增速要達(dá)到57.64%，接近6成，面臨不小壓力。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2021年度財(cái)務(wù)顯示，華潤置地實(shí)現(xiàn)簽約額3157.6億元，按年增加10.8%，其中，深圳大區(qū)錄得銷售630.78億元，簽約金額貢獻(xiàn)率為20%。

而到了2022年同期，華潤置地銷售較上期減少4.6%，至3013.3億元，而受大灣區(qū)疫情影響，深圳大區(qū)銷售僅錄得317.33億元，按年下滑49.69%。該大區(qū)銷售貢獻(xiàn)率也由2021年同期20%下滑至10.5%。

隨著去年底疫情宣告結(jié)束及開年來深圳樓市的持續(xù)回溫，一季度數(shù)據(jù)顯示，華潤置地及其深圳大區(qū)簽約金額均較去年同期有著不小提升，深圳大區(qū)銷售的恢復(fù)，也使得500億元銷售目標(biāo)達(dá)成有望。

截至3月末，華潤置地累計(jì)錄得銷售金額790.2億元，銷售面積338.64萬平方米，分別按年增加71.9%及37.4%。其中，深圳大區(qū)恢復(fù)速度喜人，期內(nèi)錄得銷售107.2億元，銷售面積26.88萬平方米，分別按年增長(zhǎng)169.35%、96.69%。

華潤置地深圳大區(qū)一季度107.2億元的銷售，已完成全年目標(biāo)21.44%。

超核中心項(xiàng)目原本就是“限價(jià)盤”，早賣晚賣項(xiàng)目的定價(jià)天花板已被限制，而迫于業(yè)績(jī)達(dá)成壓力以及追求項(xiàng)目較好的去化程度，深圳大區(qū)在樓市仍向好時(shí)繼續(xù)加推項(xiàng)目，也符合近些年房企“以銷定策”的營銷思路。