觀點(diǎn)網(wǎng)3月31日，億達(dá)中國(guó)舉行董事會(huì)會(huì)議，并披露了2022年度業(yè)績(jī)。年內(nèi)，該公司營(yíng)收狀況顯著大幅下滑，實(shí)現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧。

截至2022年末，億達(dá)中國(guó)錄得營(yíng)收為45.33億元，同比下跌16.0%；毛利為人民幣10.60億元，同比減少35.1%；毛利率由去年的30.3%降至年內(nèi)的23.4%；凈利潤(rùn)虧損7.36億元，同比下滑431.53%；歸母凈利潤(rùn)虧損7.37億元，同比大跌2641.38%。

(資料圖片)

不僅營(yíng)收情況轉(zhuǎn)差，纏繞億達(dá)數(shù)年的債務(wù)問題也在2022年持續(xù)。截至2022年末，億達(dá)中國(guó)一年內(nèi)到期的短期負(fù)債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現(xiàn)金及等價(jià)物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。賬面現(xiàn)金完全無法覆蓋即期債務(wù)。

對(duì)于迫在眼前的債務(wù)危機(jī)，億達(dá)目前除了出售項(xiàng)目別無他法，如何尋求與債權(quán)人達(dá)成諒解更是難上加難。

銷售寒冬

財(cái)報(bào)中提到，截至2022年末，億達(dá)中國(guó)商務(wù)園配套住宅、寫字樓及獨(dú)立住宅銷售收入為31.82億元，同比下跌20.64%；商務(wù)園租金收入為5.07億元，與往年持平；商務(wù)園委托運(yùn)營(yíng)管理收入為2.54億元，同比下降8.2%；建筑、裝修及園林綠化收入為5.90億元，同比下跌1.5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

物業(yè)銷售收入下降，但銷售均價(jià)卻上升。年內(nèi)，銷售收入均價(jià)為每平方米15092元，同比增長(zhǎng)6.8%。對(duì)此，億達(dá)中國(guó)在年報(bào)中解釋：“主要?dú)w因于年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品不同，且各結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)均價(jià)較去年同期有所增加所致。本期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要為普通住宅產(chǎn)品。”

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2022年末，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額19.52億元，大幅下滑55.7%；合約銷售面積17.59萬平方米，同比下跌54.3%；合約銷售均價(jià)為每平方米11095元，則與上年基本持平。

從區(qū)位來看，主力銷售項(xiàng)目多位于大連，占合約銷售金額的57.2%；長(zhǎng)沙占19.7%，武漢占12.8%。業(yè)態(tài)以住宅物業(yè)銷售為主，占合約銷售金額的65.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

一直以來，億達(dá)物業(yè)銷售集中于大連，受東北樓市大環(huán)境影響較大，往時(shí)未能盡享國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上升時(shí)期紅利，現(xiàn)時(shí)卻同樣受到地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期影響，從中期來講難見改善。

除物業(yè)銷售外，商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)也在2022年遭受打擊。截至期末，億達(dá)中國(guó)商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目合計(jì)15個(gè)，委托運(yùn)營(yíng)管理面積合計(jì)約14.5萬平方米。年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)商務(wù)園委托運(yùn)營(yíng)管理收入為2.54億元，同比下降8.2%，主要由于期內(nèi)部分存量項(xiàng)目達(dá)到完成條件逐漸退出，而新增項(xiàng)目收入尚未結(jié)轉(zhuǎn)所致。

受到宏觀環(huán)境的影響，中小型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)普遍不及預(yù)期，租賃、擴(kuò)租的意愿萎縮，導(dǎo)致委托運(yùn)營(yíng)商務(wù)園區(qū)的整體招租情況不容樂觀。

另外，建筑、裝修及園林綠化業(yè)務(wù)共錄得收入為5.09億元，較上年同期減少1.5%，主要?dú)w因于本年完成的施工產(chǎn)值減少所致。

該業(yè)務(wù)涉及高端住宅及別墅、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高端生態(tài)度假區(qū)、商務(wù)綜合體、企業(yè)總部、政府公共建筑及高等院校等領(lǐng)域，所能提供的業(yè)績(jī)支撐和經(jīng)常性現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。

債務(wù)壓頂與項(xiàng)目出售

對(duì)于億達(dá)中國(guó)來講，目前經(jīng)營(yíng)所遇到最大的問題仍是延續(xù)數(shù)年的債務(wù)危機(jī)，債務(wù)違約在2022年依然是常態(tài)。億達(dá)中國(guó)所外聘的會(huì)計(jì)師對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況更是直言“無法表示意見”。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，億達(dá)中國(guó)一年內(nèi)到期的短期負(fù)債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現(xiàn)金及等價(jià)物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。

公司流動(dòng)負(fù)債遠(yuǎn)超流動(dòng)資產(chǎn)達(dá)到89.38億元，賬面現(xiàn)金完全無法覆蓋其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債。年內(nèi)更出現(xiàn)多次債務(wù)逾期，未能按期支付本金和利息。借款賬面值仍有37.72億元未能結(jié)清，未能支付的利息有2824萬元。

而融資情況來來看，2022年全年，億達(dá)未能錄得無抵押銀行貸款，面臨的融資環(huán)境進(jìn)一步壓縮。

在去年5月份，更爆出了“安都方事件”，重要債權(quán)方"安都" (即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧) 多次要求公司清償未付債務(wù)余額，然而億達(dá)無力償還，債權(quán)人表示可能向法院尋求公司清盤。

目前安都方仍未將尋求清盤付諸實(shí)際，但風(fēng)險(xiǎn)仍存，公司未來的償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力依然存疑。

為解決迫在眉睫的債務(wù)問題，出售項(xiàng)目成了必然之舉。2022年9月，億達(dá)宣布出售長(zhǎng)沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)70%股權(quán)，交易完成后，億達(dá)中國(guó)不再擁有長(zhǎng)沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)任何權(quán)益。

公告顯示，本次交易對(duì)價(jià)約為8456.95萬元，比資產(chǎn)凈值折讓了37%。根據(jù)初步評(píng)估，億達(dá)中國(guó)因出售事項(xiàng)將錄得虧損約為人民幣5710萬元。

億達(dá)中國(guó)稱："盡管公司就出售事項(xiàng)將錄得虧損，但出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供了變現(xiàn)其于目標(biāo)公司的投資價(jià)值的機(jī)遇，并通過取得即時(shí)現(xiàn)金流入緩解集團(tuán)流動(dòng)性壓力"，由此可見億達(dá)對(duì)即時(shí)現(xiàn)金的渴求度。

長(zhǎng)期以來，億達(dá)中國(guó)一直以"產(chǎn)城融合"作為發(fā)展主軸，在深耕大連之外，還在長(zhǎng)沙、鄭州等多地進(jìn)行產(chǎn)城融合項(xiàng)目的開發(fā)，打造了長(zhǎng)沙億達(dá)智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、長(zhǎng)沙億達(dá)中建·智慧科技中心、鄭州億達(dá)科技新城等項(xiàng)目。

然而，長(zhǎng)期重資產(chǎn)的運(yùn)作也給億達(dá)帶來了較大的資金壓力。于是，億達(dá)中國(guó)在上市提出"以輕帶重，輕重并舉"戰(zhàn)略，開始大力推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，“億達(dá)未來”是億達(dá)對(duì)外拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。

然而，目前億達(dá)未來尚未并表進(jìn)入上市公司，尚難以窺探其業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)度，因此亦無從知曉其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于解決眼下債務(wù)問題是否有所幫助。