【資料圖】

3月16日，穆迪評級發(fā)布了《中國政府政策房地產(chǎn)行業(yè)最新政策支持的信用影響：常見問題》。

穆迪表示，相關措施拓寬了開發(fā)商的融資渠道，這將有助于很多開發(fā)商更好地應對近期運營和償債需求。這也表明政策立場發(fā)生了顯著變化，信貸環(huán)境放寬，而這將提振投資者信心和降低違約數(shù)量。不過，只有銷售額的可持續(xù)回升才能完全解決長期的流動性問題。

疊加疫情防控措施的優(yōu)化，目前的措施將支持2023年房地產(chǎn)合約銷售額逐步回升，但非V型反轉。月度合約銷售額將延續(xù)同比下降趨勢，但降幅將收窄。購房者對房地產(chǎn)價格趨勢、收入穩(wěn)定性和項目竣工風險有持續(xù)擔憂。

國有背景開發(fā)商，以及財力雄厚的民營開發(fā)商處于優(yōu)勢地位。銀行和購房者可能會分別在提供新貸款和購房方面青睞此類開發(fā)商。

穆迪預期會有更多旨在改善開發(fā)商融資渠道的政策推出。政府還將推出進一步支持政策以刺激需求，但會注意確保其不會助長投機性購房。

穆迪預計銀行將積極支持住房抵押貸款，這將有助于房地產(chǎn)需求的逐步復蘇。其中一些措施可提升銀行向開發(fā)商提供融資的能力，并鼓勵其向未竣工項目提供配套融資。但預計銀行不會顯著增加對開發(fā)商(尤其是受困開發(fā)商)的敞口。

穆迪表示，支持措施和房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境的改善將對RMBS交易產(chǎn)生總體正面的信用影響。不過，住房抵押貸款標準的放寬將增加未來RMBS交易中新發(fā)放住房抵押貸款的違約風險。其還預計，隨著房地產(chǎn)銷售的回升和銀行住房抵押貸款的增加，RMBS發(fā)行量將逐步反彈。

穆迪預計新的銀行貸款，以及通過債券和股權融資發(fā)行籌集的資金將主要用于現(xiàn)有項目的建筑。雖然開發(fā)商在債券和股權融資資金的使用方面有更大的靈活性，但政府強調“保交樓”會令資金主要用于未完工項目。

2月20日公布的不動產(chǎn)私募投資基金試點可有助于盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，從而為開發(fā)商提供新的資金來源。穆迪認為該試點是“第三支箭”支持措施的延伸。開發(fā)商流動性的改善程度將取決于私募基金投資房地產(chǎn)業(yè)的意愿，以及是否有現(xiàn)金流強勁的優(yōu)質項目以滿足私募基金一般較高的目標回報率。此次試點之后發(fā)布的實施細則也將是關鍵所在。

穆迪提到，自2023年2月1日起的12個月內受評開發(fā)商將有約213億美元的境內債券和196億美元的境外債券到期或可回售。