2月10日，格力地產(chǎn)股份有限公司披露對上海證券交易所監(jiān)管工作函的回復(fù)。

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據(jù)悉，格力地產(chǎn)于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于格力地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績預(yù)告相關(guān)事項的監(jiān)管工作函》，現(xiàn)進(jìn)行內(nèi)容回復(fù)。

其中，上交所要求格力地產(chǎn)說明說明本期計提大額減值的原因及合理性、計提金額的準(zhǔn)確性；結(jié)合2022年下半年市場與經(jīng)營情況變化，說明業(yè)績預(yù)告與半年報回函中對存貨減值相關(guān)判斷存在較大差異的原因等。

對此，格力地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年存貨減值的主要原因一是受新冠疫情及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模及成交價格均出現(xiàn)大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經(jīng)營預(yù)期與市場實際銷售價格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，擬將部分存貨項目加速銷售去化；四是為盤活公司資產(chǎn)，公司新一屆管理層適時調(diào)整項目定位，部分存貨項目處置方式發(fā)生變化。本期存貨跌價準(zhǔn)備計提相關(guān)政策與前期一致，本期計提金額系根據(jù)相關(guān)政策計提，不存在前期計提不及時、不充分，也不存在利用減值計提來調(diào)節(jié)利潤的情形。

此外，格力地產(chǎn)表示，管理層前期對于相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展趨勢預(yù)期過高，未能充分結(jié)合外部市場經(jīng)營環(huán)境變化進(jìn)行預(yù)判，經(jīng)營策略調(diào)整不夠及時，導(dǎo)致對存貨減值的預(yù)估較為保守，一定程度上存在不夠謹(jǐn)慎的情形。公司新一屆管理層在綜合考慮外部市場經(jīng)營環(huán)境的不斷變化后，相應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，因此對存貨減值的相關(guān)判斷發(fā)生變化和差異；同時將嚴(yán)格按照企業(yè)會計準(zhǔn)則要求，聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對公司相關(guān)資產(chǎn)在2022年末時點進(jìn)行減值測試。

上交所還要求格力地產(chǎn)結(jié)合近三年經(jīng)營情況與投資性房地產(chǎn)公允價值變化，說明本期公允價值確認(rèn)方法是否與前期一致，是否集中在本期確認(rèn)公允價值下降。

對此，格力地產(chǎn)回復(fù)稱，公司本期投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法與前期一致，不存在集中在本期確認(rèn)公允價值下降的情況。

另悉，上交所要求結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域布局，各項目的施工、交付和銷售情況和同行業(yè)可比公司情況，補(bǔ)充披露收入下滑的具體原因與合理性，以及業(yè)績下滑是否具有持續(xù)性。

對此，格力地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主，項目主要集中在珠海、上海、重慶、三亞。2020年在上海推出“浦江海德”項目，目前正在推進(jìn)上海錦云江悅項目、雅悅美筑項目開發(fā)及銷售。受新冠疫情及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，特別是2022年，上海在售部分項目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致本年度結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。公司2022年度收入減少情況與同行業(yè)整體情況不存在趨勢性差異。公司目前仍持有多個尚未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的項目，包括珠海格力海岸七期、上海錦云江悅項目和雅悅美筑項目、三亞合聯(lián)項目等，加之已達(dá)到結(jié)算收入條件的項目尚有部分余房正在銷售中，預(yù)計未來年度有較為穩(wěn)定的營業(yè)收入來源。

上交所另要求格力地產(chǎn)結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策、銷售均價、拿地成本、利息資本化等因素，對比公司和同行業(yè)毛利率情況，若公司與行業(yè)毛利率水平差異較大，請說明原因及合理性。

格力地產(chǎn)回復(fù)稱，2022年公司房地產(chǎn)銷售價格受新冠疫情及房地產(chǎn)市場持續(xù)下行影響，且公司2021年結(jié)轉(zhuǎn)上海項目單價較高，2022年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目平均售價較2021年下降約40%。同時，受到2021年結(jié)轉(zhuǎn)上海項目成本較高因素影響，2022年單方結(jié)轉(zhuǎn)成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結(jié)轉(zhuǎn)收入降幅略高于單方結(jié)轉(zhuǎn)成本降幅，導(dǎo)致2022年度公司毛利率同比略有下降。此外，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地產(chǎn)企業(yè)毛利率分別為32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢。公司近三年毛利率與房地產(chǎn)行業(yè)及同行業(yè)公司毛利率走勢基本一致。