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2022年，在新冠疫情的沖擊下，購房者還貸壓力明顯增大。幸運(yùn)的是，這一年LPR三次下調(diào)，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)幅度達(dá)35個(gè)基點(diǎn)，不少人搭上了房貸政策松綁、銀行降息的順風(fēng)車。明年1月起存量房貸客戶還款壓力也將大幅降低，雖然今年理財(cái)產(chǎn)品收益下滑，但是要不要提前還貸，您可以再好好斟酌一番。

2022年，一個(gè)數(shù)字給4億人減了負(fù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國背負(fù)房貸的家庭有2億戶，若以一戶家庭由夫妻2人共同還房貸計(jì)算，我國的“房奴”群體達(dá)到4億，約占我國總?cè)丝诘?8.3%。今年以來，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）一降再降，1月降至4.60%；5月，又降至4.45%；8月，再降至4.30%，年內(nèi)累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，成為LPR調(diào)整幅度最大的一年。

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“房奴”惋惜買早了

周美（化名）是今年9月在上海購買首套房的95后。當(dāng)10月1日起公積金貸款利率下調(diào)時(shí)，她覺得自己很幸運(yùn)，不過兩個(gè)月后，她扼腕嘆息：“還是買得太早了！”

與六七月上海天氣的炎熱形成鮮明反差的是樓市的冷清，周美的買房計(jì)劃從去年耽擱至今年，主要原因就卡在首付比例和貸款利率上?！吧虾６址抠J款自去年8月實(shí)行‘三價(jià)就低’政策（銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評估價(jià)和銀行評估價(jià)，選擇其中最低的價(jià)格來審批貸款額度）后，我周圍準(zhǔn)備買房的朋友都因?yàn)檫@個(gè)拿不出足夠的首付，有的看房子花了近一年時(shí)間，有的只能舍近求遠(yuǎn)，甚至遠(yuǎn)到金山、崇明了。而且當(dāng)時(shí)貸款利率太高，等候銀行放貸的時(shí)間長?！?

當(dāng)時(shí)，房貸利率沖到5.5%-6%。不到一年，房貸利率“過山車”由上坡轉(zhuǎn)為下坡。自2019年實(shí)行LPR浮動(dòng)定價(jià)機(jī)制以來，2022年成為LPR調(diào)整次數(shù)最多的一年，兩次“雙降”，一次“單降”。2022年1月，1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至3.70%，5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%；8月，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至3.65%，5年期以上LPR再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.3%。

由于5年期以上LPR與房貸利率直接掛鉤，全國的房貸利率隨之持續(xù)下滑。融360發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示，2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP（基點(diǎn)）；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從降幅來看，首套房貸款利率今年累計(jì)降幅140BP，二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。一些城市的首套房貸利率甚至跌破4%，比如，大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等地降至3.8%，清遠(yuǎn)等地最低觸及3.7%。

對于降利率的重要性，中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長張斌此前曾表示，表面看中國的金融市場平穩(wěn)，但實(shí)際上從信貸市場來看，可以看到房地產(chǎn)市場不樂觀。如果房地產(chǎn)市場過度下行，則會(huì)有信貸塌方的危險(xiǎn)。

“重點(diǎn)還是降低房貸利率，推動(dòng)房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本降下去。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的分化，未來相當(dāng)長時(shí)間可能就是易冷難熱，大部分城市面臨銷售房價(jià)不景氣，只有極個(gè)別的大城市可能有房價(jià)上漲的壓力?！睆埍蟊硎?。

周美最后順利“上車”得益于上海“三價(jià)就低”的悄悄松綁。上海某股份行員工對《國際金融報(bào)》記者透露，之前房產(chǎn)的銀行評估價(jià)通常都是市場價(jià)打?qū)φ郏F(xiàn)在基本都能達(dá)到市場價(jià)的八成。評估價(jià)高，貸款額度就高，相應(yīng)的減少了購房者首付的壓力。

周美表示，雖然松動(dòng)的幅度不大，但對于捉襟見肘的剛需購房者來說也是一大利好，再加上房貸利率下調(diào)助推一把，就“上車”買房了。

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“高位上車”購房者提前還貸

LPR下調(diào)讓觀望的“剛需黨”躍躍欲試，對于“高位上車”的購房者則沒那么友好，因此出現(xiàn)了罕見的提前還貸潮。按理來說，首套房貸是大多數(shù)人一輩子能夠借到的最低利率貸款，隨著通貨膨脹的趨勢，未來按揭貸款償還壓力會(huì)越來越小，就像父輩買房時(shí)每月兩三千元的房貸在當(dāng)時(shí)是工資的一半，而二三十年后的今天只占工資的五分之一。

2022年，居民加杠桿的意愿不濃，去杠桿的意愿卻很強(qiáng)烈。王明（化名）在去年7月買房“高位站崗”，購房時(shí)的房貸利率高達(dá)5%，沒想到今年利率一降再降，目前只有4.65%，覺得非常魔幻。放眼全國其他城市，湛江、濟(jì)寧、武漢、貴陽、天津、包頭、石家莊、昆明、大連、溫州、泉州、清遠(yuǎn)、襄陽等20多個(gè)城市的首套房貸利率已降至4%以下，與去年房貸利率最高值差距超過2個(gè)百分點(diǎn)。以洛陽為例，去年6月房貸利率為6.37%，而目前僅為4.1%。

同樣是200萬元住房按揭貸款，還款期限30年，按照等額本息還款方式，當(dāng)利率為6.37%時(shí)，每月需還12470.86元，總支付利息248.95萬元；當(dāng)利率降為4.1%時(shí)，每月需還9663.97元，總支付利息147.9萬元，總共可節(jié)省利息101.05萬元。

“我現(xiàn)在存了一點(diǎn)錢就想提前還貸，不然太虧了，光利息就相差這么多，而且現(xiàn)在根本沒有什么好的投資渠道可以掙這么高的利息?！蓖趺鞅硎?，去銀行辦理提前還貸時(shí)，還碰到一對前來咨詢提前還貸的夫婦。

華東某股份行的客戶經(jīng)理對記者坦言，今年提前還貸的客戶太多了，現(xiàn)在申請大概需要等45個(gè)工作日。而此前正常情況下，銀行審核大約需要3-7個(gè)工作日。

除了因?yàn)槔钕胍崆斑€款的人士，另一部分購房者則是在比較了理財(cái)收益后選擇提前還款?！拔覀€(gè)人覺得提前還貸很香，并不是沖動(dòng)或者跟風(fēng)之舉。”上班多年的李華（化名）對記者表示，自己算了筆賬，理財(cái)產(chǎn)品的年利率目前在3%附近，而房貸利率在6%左右，她選擇的月供不變、期限還款縮短的提前還貸方案，一次就幫她節(jié)省了近50萬元的利息。

“如果明年理財(cái)市場仍然低迷，我依舊會(huì)選擇提前還貸?！崩钊A表示，“我周圍的人幾乎都想提前還貸，沒有能夠執(zhí)行成功的是因?yàn)殂y行方面的限制?！?

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銀行應(yīng)對提前還貸潮

在過去，辦理提前還貸是一件很方便的事，銀行通常在收到申請后2-3周內(nèi)便會(huì)作出反饋。但記者發(fā)現(xiàn)，這樣簡便的流程在今年夏天出現(xiàn)變化。

8月初，交通銀行(行情601328,診股)發(fā)布公告稱，對提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。公告表明，提前償還個(gè)人按揭類貸款將收取還款補(bǔ)償金，為提前還款本金的1%。此后公告引起網(wǎng)友熱議，在“一日游”后便被撤下，但其余銀行也悄悄改變提前還貸的流程，變相勸退提前還貸的人群。

如今一些銀行表示，提前還貸需線上預(yù)約，但目前線上預(yù)約額度已滿。還有銀行App表示目前系統(tǒng)在升級，需要等過段時(shí)間再看?！爸笆请S時(shí)都能線上還貸的?！蓖趺鞅硎?，現(xiàn)在很難約上，即使約上了也要再等一個(gè)月。

“現(xiàn)在申請要等到明年了。”某國有大行的客戶經(jīng)理對記者表示，12月系統(tǒng)需線上升級，所以要預(yù)約也要排到明年。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，年底銀行也有貸款指標(biāo)，因此希望盡可能保住存量貸款。

提前還貸，壓力最大的是銀行?！罢驹阢y行的角度，當(dāng)然并不希望客戶提前還貸，一方面房貸客戶都是優(yōu)質(zhì)客戶，銀行不希望流失，另一方面是各支行本身背負(fù)著貸款壓力，提前還貸會(huì)影響貸款目標(biāo)?！鄙鲜鲢y行客戶經(jīng)理表示。

對于購房者而言，提前還貸后利息的改變是立竿見影的?！澳銜?huì)發(fā)現(xiàn)要還的錢中一大部分是利息，誰愿意做一輩子房奴呢？還完貸款整個(gè)人都輕松了，如果能在十年內(nèi)還完，我可能會(huì)辭職旅游，再也不用背著生活壓力打工?！崩钊A表示。

這是房地產(chǎn)去商品化邏輯的體現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)更加回歸居住屬性，居民的資產(chǎn)配置也將發(fā)生結(jié)構(gòu)性遷移，提前還貸也是其資產(chǎn)配置再平衡的體現(xiàn)之一。

星圖金融研究院研究員黃大智對記者表示，提前還貸潮的背后反映了居民的兩個(gè)預(yù)期：一是居民對于未來收入預(yù)期下降，另一個(gè)是對近期投資收益率的悲觀，認(rèn)為未來一段時(shí)間內(nèi)理財(cái)投資收益率要低于房貸利率，兩種情況共同導(dǎo)致居民提前還貸潮。

但對于銀行來說，其盈利模式便是賺取貸款利率和儲蓄利率的利差，如果提前還貸金額達(dá)到了一定的高度，可能會(huì)對其日后資金計(jì)劃有所影響。中國銀行(行情601988,診股)表示，“目前我行提前還貸人數(shù)相較年初有一定幅度增長。客戶申請?zhí)崆斑€款后，我行將為存足資金、達(dá)到扣款條件的客戶，依照申請先后順序有序進(jìn)行提前還款操作?！?

工商銀行(行情601398,診股)表示，“將繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’定位，優(yōu)先支持剛需及改善型置業(yè)者需求，在符合監(jiān)管要求的前提下，加速個(gè)人住房貸款的投放。”

農(nóng)業(yè)銀行(行情601288,診股)副行長林立表示，已有小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降也有一定關(guān)聯(lián)。

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LPR下調(diào)惠及實(shí)體經(jīng)濟(jì)

LPR利率下降除了以顯而易見的方式影響每位還貸者外，還如同細(xì)雨春風(fēng)般溫暖著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。今年以來，LPR多次下降對貸款利率的引導(dǎo)作用正在顯現(xiàn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本已經(jīng)明顯降低。

“為什么今年LPR出現(xiàn)多次下調(diào)，背后最重要的原因是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求引入金融活水。因?yàn)榻衲晔艿揭咔榈挠绊戄^大，全年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)企業(yè)端和居民端都不盡如人意，所以說通過調(diào)降LPR，能夠很好地降低貸款加權(quán)平均利率?！秉S大智表示。

中國人民銀行公布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，9月，貸款加權(quán)平均利率為4.34%，同比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。其中，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.0%，同比下降0.59個(gè)百分點(diǎn)，處于有統(tǒng)計(jì)以來的低位水平。

“創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款政策太照顧我們小微企業(yè)了，我還是第一次用上利率這么優(yōu)惠的貸款！”物業(yè)服務(wù)公司融成偉業(yè)負(fù)責(zé)人李向玉感慨道。受疫情影響，該公司面臨資金短缺困境，通過銀行主動(dòng)走訪，北京銀行(行情601169,診股)中軸路支行向企業(yè)講解創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款政策，并及時(shí)聯(lián)系首創(chuàng)擔(dān)保公司，為企業(yè)制定貸款服務(wù)方案，最終提供了300萬元、期限24個(gè)月、實(shí)際利率2.2%的貸款。有了這筆貸款支持，企業(yè)順利開展擱置已久的人員招聘，業(yè)務(wù)越做越大。

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明年一季度LPR或再降

“考慮到明年初銀行面臨‘開門紅’任務(wù)，在信貸亟待發(fā)力的情況下，LPR調(diào)降可有效帶動(dòng)實(shí)體融資成本下降，推動(dòng)信貸擴(kuò)張；同時(shí)，金融支持地產(chǎn)‘16條’措施出臺后，按揭貸款等仍在低位徘徊，也需要信貸政策進(jìn)一步配合，推動(dòng)地產(chǎn)銷售和投資回升。因此，明年一季度LPR調(diào)降或存在可能，且以能夠更好支持實(shí)體的5年期以上LPR調(diào)降最為必要?！?span kwid="stock_600016" kwname="skwl_keyword">民生銀行(行情600016,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬?qū)τ浾弑硎尽?

據(jù)悉，為了“開門紅”貸款投放任務(wù)，已有銀行在總行層面單獨(dú)成立了一個(gè)按揭部門，意在促進(jìn)放貸，提振買房消費(fèi)，可見對房貸投放的重視。專家認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下行勢頭還將繼續(xù)，雖然12月LPR報(bào)價(jià)并未下調(diào)，但年底新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率將續(xù)創(chuàng)歷史新低，新發(fā)放居民房貸利率也有望延續(xù)小幅下行勢頭。

5年期以上LPR未來是否還會(huì)再降？不少專家給出肯定的答復(fù)，不排除報(bào)價(jià)行從維護(hù)全年資產(chǎn)收益角度考慮，推遲到2023年一季度再下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)的可能。溫彬認(rèn)為，這樣既可以有效促進(jìn)信貸增長，又給予銀行進(jìn)一步降低負(fù)債成本的時(shí)間窗口，具備可行性。

“目前，實(shí)際貸款利率已在前期較低水平上進(jìn)一步下降。”東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，明年5年期以上LPR仍有下行空間。