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盡管新冠肺炎疫情最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但鑒于供應(yīng)鏈中斷和通脹壓力尚未完全緩解，再結(jié)合地緣政治緊張局勢(shì)和不確定性因素，疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍在持續(xù)。雖然市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，但是，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中的表現(xiàn)表明，它能夠在接下來(lái)環(huán)境中經(jīng)受住考驗(yàn)。

亞太區(qū)內(nèi)國(guó)家邊境的重新開(kāi)放以及各國(guó)趨好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，都為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景提供了有力支撐。強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場(chǎng)支持寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)需求不斷改善，物流和住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性需求也依然強(qiáng)勁。

多年來(lái)，置業(yè)的渴望、收入增加以及城市化進(jìn)程的加快，一直是亞洲主要大都市地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的主要推動(dòng)因素。而隨著更多年輕人離家搬出去住，家庭人數(shù)減少但戶數(shù)加快增長(zhǎng)，進(jìn)一步帶動(dòng)住屋需求上揚(yáng)。自2010年以來(lái)，各大主要市場(chǎng)的房?jī)r(jià)急升，例如澳大利亞主要城市的房?jī)r(jià)每年上升7%。

預(yù)計(jì)未來(lái)10年，亞洲主要住房租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而日本以外的其他市場(chǎng)由于其機(jī)構(gòu)化程度仍然較低，因此為投資者提供了具有吸引力的機(jī)會(huì)，以參與到這一長(zhǎng)期增長(zhǎng)的領(lǐng)域中。

房屋負(fù)擔(dān)能力下降

房?jī)r(jià)快速飆升，超出大多數(shù)地方的家庭收入，民眾的負(fù)擔(dān)能力持續(xù)下降。目前，亞洲主要城市的房?jī)r(jià)是世界上最難以負(fù)擔(dān)的，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)之比約9倍，而北京、上海及香港的比率達(dá)到30倍以上。

然而，由于住房開(kāi)發(fā)放緩、建筑成本上升，以及在整個(gè)地區(qū)貨幣政策恢復(fù)正常的情況下，按揭貸款利率有望上升，未來(lái)幾年的情況可能會(huì)惡化。

租賃住房需求上升

由于負(fù)擔(dān)能力下降，置業(yè)率持續(xù)下跌。在澳大利亞，35歲至44歲年齡組別的置業(yè)率從2000年的近70%減至2021年的59%。日本的置業(yè)率甚至更低，東京只有不到50%的家庭擁有住房。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局的人口普查數(shù)據(jù)也顯示，各年齡組別的置業(yè)率都在下降。房?jī)r(jià)對(duì)收入比率上升，意味著首次置業(yè)之前需要花更多時(shí)間儲(chǔ)蓄。“被迫”延遲置業(yè)轉(zhuǎn)化為更高的租賃需求，而這清楚地反映在顯著增加的租屋開(kāi)支上。

租住房屋對(duì)越來(lái)越多的亞洲人來(lái)說(shuō)已成為大勢(shì)所趨，有時(shí)甚至是唯一的住房選擇，尤其是對(duì)于能力較弱、似乎不太愿意置業(yè)的年輕一代。

未來(lái)10年，中國(guó)和澳大利亞的私人租房者預(yù)計(jì)將穩(wěn)步增加，并預(yù)計(jì)北京、上海、悉尼和墨爾本等大城市的租房開(kāi)支將增加一倍。亞太地區(qū)其他城市的租賃需求也有望強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

共享居住作為住房租賃市場(chǎng)的子板塊，也吸引了大量機(jī)構(gòu)投資者的目光，推動(dòng)了在中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港、新加坡市場(chǎng)的投資活動(dòng)。

機(jī)構(gòu)市場(chǎng)尚未被深度開(kāi)發(fā)

盡管房屋租賃需求顯著增加，但大多數(shù)亞洲國(guó)家的市場(chǎng)及政策制定者反應(yīng)相對(duì)緩慢。該地區(qū)的私人開(kāi)發(fā)商缺少政府的激勵(lì)措施和支持政策，不斷專(zhuān)注于“為賣(mài)而建”項(xiàng)目，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)主要由個(gè)人及小型私人企業(yè)主主導(dǎo)。

提供優(yōu)質(zhì)及專(zhuān)業(yè)化管理住房單位的機(jī)構(gòu)房屋租賃市場(chǎng)，其規(guī)模在日本以外的地區(qū)仍然顯得微不足道。與美國(guó)將近50%的機(jī)構(gòu)市場(chǎng)份額相比，除日本以外的大多數(shù)亞洲市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)參與率仍然很低，而日本則約為25%。

投資者的長(zhǎng)線機(jī)會(huì)

專(zhuān)業(yè)化管理的房屋租賃市場(chǎng)尚未被深度開(kāi)發(fā)，為機(jī)構(gòu)投資者提供巨大增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。房屋租賃需求的持續(xù)增長(zhǎng)，繼續(xù)利好租賃市場(chǎng)基本面，提供穩(wěn)定的入住率及租金收入上升的前景?；谏鲜鲈颍毡咀≌袌?chǎng)近年來(lái)一直吸引著大量追求固定收益的投資者資金流入。

在其他市場(chǎng)，租賃房屋長(zhǎng)期供不應(yīng)求，推動(dòng)政策和法規(guī)方面的變革，為機(jī)構(gòu)投資者創(chuàng)造更具吸引力的環(huán)境。中國(guó)在最新五年規(guī)劃中，設(shè)定了遏制房?jī)r(jià)上漲并為民眾提供更多保障性住房的明確目標(biāo)，建設(shè)保障性住房或租賃住房的發(fā)展商可以更優(yōu)惠的條件獲得土地。

在澳大利亞，政府也正在制定新政策，包括降低符合條件的租賃建造項(xiàng)目的土地稅，并計(jì)劃修改該領(lǐng)域投資的預(yù)扣稅率。

凡此種種都支持著亞洲租賃住房行業(yè)在未來(lái)幾年的長(zhǎng)期強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而事實(shí)上投資者已快速作出部署。除了對(duì)成熟的日本住宅市場(chǎng)感興趣外，投資者還增加對(duì)日本以外租賃房屋市場(chǎng)的投資?，F(xiàn)實(shí)情況表明，澳大利亞一半以上的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由海外機(jī)構(gòu)出資。而共享居住市場(chǎng)作為房屋租賃領(lǐng)域的一部分，也吸引了大量機(jī)構(gòu)資本流入，推動(dòng)亞太市場(chǎng)的投資活動(dòng)。

盡管由于缺乏市場(chǎng)深度，投資者在日本以外市場(chǎng)仍局限于存量創(chuàng)造與發(fā)展路線，即建造出租房屋或資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，但我們認(rèn)為有利的長(zhǎng)期需求因素結(jié)合支持性政策環(huán)境，將在未來(lái)幾年推動(dòng)亞太地區(qū)租賃住房行業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)和日臻成熟。

（作者系保德信房地產(chǎn)亞太投資研究部主管）